2013/10/31 「兩對策面對升息 百萬房貸戶免驚！彭淮南好心提醒 多屋族準備拉警報」

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兩對策面對升息 百萬房貸戶免驚！彭淮南好心提醒 多屋族準備拉警報

摘錄自：今周刊電子報                            2013/10/30

撰文 / 楊寶楨

出處 / 今周刊   880期

2013/10/31

兩對策面對升息 百萬房貸戶免驚！

央行總裁彭淮南指出，國人目前房貸支出占家庭收入比重逾三成，因此他提醒房貸戶要注意「利率風險」，以免日後加重還款負擔。未來若利率上升，有什麼方法可以降低房貸壓力？

周末清晨六點，國內主播夫妻檔岑永康與張珮珊，先是陪著兒子參加游泳比賽，賽後再到河濱公園打棒球、羽毛球，外加二十公里自行車，一家人過著幸福滿分的假日生活。雖然，過去四年，夫妻在台北市大安區買下二間房屋，如今雖還背著千萬房貸，但一家四口的家庭生活，絲亳不受央行總裁彭淮南提醒房貸戶要注意利率將上升的影響。

彭淮南好心的「提醒」，市場解讀成「台灣距離升息已不遠了！」而首當其衝的是數百萬的房貸戶，根據營建署第二季住宅需求動向調查，雙北市的貸款負擔率分別是四四．八％以及三七％，超出家庭可支配所得的三成。而在薪資幾乎「凍漲」情況下，「如何盡量壓低房貸支出」，是未來勢必面對的首要功課。

對岑永康夫妻來說，買第三間房屋目的，是為了就近照顧家裡年邁的長輩；貸款之前，夫妻已討論好，萬一房貸超過家庭的負擔，將賣掉一間房屋，以降低自己的貸款負擔。

對策一：爭取寬限期

證明還款能力 還息不還本

對於多屋族來說，賣屋是最直接且快速的方法，但有沒有其他減輕房貸利息的方法呢？現任新光投信總經理、過去曾擔任聯傑財務顧問公司策略長的蘇英孝建議，降低房貸利率的方法有二種，一是直接向銀行「討價還價」，要求降息；另一則是找利率更低的銀行轉貸。

若是已經繳息多年的正常房貸戶，大可以直接找銀行談判，他建議用「自己是優質客戶，沒有違約風險，最好能與銀行攀一點關係。」都會有小小的效果。

「很多人不敢和銀行談房貸條件，因為在心態上，他們就認為借錢就是有求於人，感覺位置比銀行矮一截；但如果你把自己定位是銀行的客戶，就應該主張你的權益，不然你就只能選擇吃『套餐』了。」蘇英孝一針見血地說。

而蘇英孝口中的「套餐」，就是指銀行的房貸專案。如果不想吃套餐，他建議，在進銀行之前要先做足功課，而且要讓銀行知道你很行！「包括儲蓄能力和還款能力是強的，重要的是要有不會倒帳的自信。如此一來，銀行就不會給你小鞋穿。」

若是理財功力深厚一點，可試著要求銀行把寬限期延長。因為銀行都以「本息攤還」作為貸款分期的計算方式，但蘇英孝提醒，雖然每個月繳一樣的房貸金額，但是一樣是繳兩萬元，前五年繳的兩萬元，可能有九○％是利息，而不是本金。他表示，拿「還息不還本」和「本息攤還」兩種還款法比較，每個月的負擔壓力，相差二．五倍到三倍之多。

但蘇英孝強調，這個方式也要配合個人或是家庭的現金流量一起考量，「如果你的還款及儲蓄能力都很強，只還息不還本的方式，就可以讓你一個月少付兩、三萬元；省下來的這些錢可以做儲蓄，或是其他投資理財。」

在「還息不還本」的期間努力存錢，等寬限期一結束，在換約時拿來一次還本金，「一個月假設少付三萬元，一年就少付三十六萬元，假設經過三年的寬限期，就又可以還一百萬元了！」

這一百萬元存下來的本金，遠比老老實實用本息平均攤還法能還掉的本金還高，如此就能達到省息的目的。也就是說，如果能爭取到延長寬限期的機會，一定要有紀律地存錢，否則只是把負擔往後延，壓力只會越來越重。

對策二：轉貸選固定利率

須先考量自付費用再決定

如果原本的銀行無法接受你所開出的條件，就可以考慮轉貸，「與銀行談時可以說：『假如我換到你這裡，利率可以從一．八％到二．一％沒問題，但二．一％要固定五年或更長。』」

也就是說，若判斷未來是升息趨勢，即使轉貸後，新房貸比指數型高一些，但要「勇敢」要求更長的固定期間如五年，在這五年就要努力儲蓄，提高自己的還款能力。

台北富邦銀行消金行銷部資深經理洪慧純也表示，固定利率型房貸，的確是適合對抗升息環境的房貸類型，但它的利率比指數型房貸來得高，「所以建議消費者，應該衡量市場上的利率，是否真的會升到固定利率的門檻，再進一步判斷有沒有需要選擇固定利率型房貸。」

不過玉山銀行個人金融事業處資深經理鍾德明則建議，若考慮轉貸的話，必須先做好全盤考量，因為轉貸須自付設定規費、代書費及銀行的附加費用，例如手續費、違約金等，「另外，經由轉貸後，貸款期間重新計算拉長，此時利率即使較低，但整體支付的利息也未必較原貸銀行少；再加上額外的自付費用，所以轉貸不一定划算。」

自住不必擔心

多屋投資客才須煩惱

對於升息的速度，市場預估頂多是維持「緩升」力道，因為未來美國不太容易有類似過去連續十七次升息的狀況，「觀察利率上升的速度，其實就是觀察美國景氣，從目前歐美的失業率來看，景氣不太可能呈現爆發性地好。」也因此，蘇英孝認為，對於只有一間自住屋的房貸戶來說，現階段來看，不必太擔心，但一定要有預防升息的因應策略。

他認為，真正要注意利率風險的對象是多屋在手的投資客；以只有一間房屋、貸款五百萬元的自住客來說，即使利率上升○．五個百分點，每月增加房貸金額一二○一元，一年增加一萬四四一二元；但對有五棟房屋的投資客，貸款二千五百萬元，每月還款壓力暴增為五倍，壓力明顯增加。

如果是選擇指數型房貸類型，未來利率上升的話，有需要將月調改為季調嗎？洪慧純認為，月調或是季調所帶來的差別並不大，「因為利率的浮動其實不大，不是每個月就調動一次，所以就算把月調改為季調，有利的也只是頭一兩個月而已；除非真的利率調整次數太過頻繁，才需要考慮改為季調。」

所以房貸支出並不是可怕的猛獸，重點是即使未來的利率呈現上升趨勢，只要記得，至少一年檢視一次自己的房貸，如果還有其他更能節省這筆開支的方式，盡可能的去爭取就對了！

幸福夫妻檔教你省房貸四祕方

岑永康與張珮珊是主播圈出名的幸福夫妻檔，靠著自己的努力，在12年內買了三間房子，第一間房子更是在五年內就還清400萬元的貸款！

在買房這條路上，看來這麼無往不利的他們，寫下了《幸福買屋筆記》一書，岑永康認為，和銀行的談判技巧，可說是省房貸的最大關鍵！

他表示，沒有人脈也有方法可以壓低房貸利率，「比如說，在A銀行問到２%的利率，再去問B銀行時，對他說A銀行的利率是1.96%，就算最後不能達到最理想的數字，也可以壓低零點幾個百分點。」

另外，岑永康建議首貸族或是年輕人，想要買房的話，有幾個方案可以優先考量：

1.　找民營銀行：民營銀行競爭較為激烈，客戶的談判空間較大。

2.　找同事一起團購買屋：透過團購的力量，銀行會更願意給予優惠的利率。

3.　找較大的房仲公司：仲介公司常會推出較銀行優惠的房貸利率，來吸引客戶。

4.　善用自己的特殊身分：例如軍公教福利專案、青年首次購屋優惠貸款等，以爭取到比市面上更優惠的利率。