全台瘋炒房 20大「鄉漲」
摘錄自：天下雜誌每日報電子報 2015/1/24
2015-01-21
天下雜誌 565期
作者：劉光瑩．鄧凱元．熊毅晰．何榮幸
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| 圖片來源：Munch提供 |
你知道嗎？在投資客炒作下，過去三年，從花蓮吉安工業區的工業住宅，到苗栗大埔預售屋，房價都已經翻漲一倍。
儘管政府打房讓雙北市房屋成交量下滑，但走出已經過熱的雙北市、台中市，投資客的炒房地圖仍不斷擴張，全台幾乎都已淪陷。
台灣被稱為「炒房天堂」，過去指的是都會區；現在全台投資客，正在你我的故鄉炒房，掀起「鄉漲」風潮。
當政府把「打房」目光聚焦都會區，低利時代下，氾濫的資金往二線城市流動，是這波「鄉漲」重要原因。但建商、投資客也不是盲目亂竄，關鍵在於有沒有「題材」。
《天下》記者在過去三個月深入各地炒房現場，直擊炒房集團哄抬房價與惡質炒作行徑，檢視預售屋未納入實價登錄的重大後遺症，並據此提出因應對策。
● 花蓮直擊／好山好水好炒房，七成是投資客
去年十二月底寒風中，記者來到陽光普照的花蓮。近年除了陸客倍增，觀光商機驚人，部份西部投資客轉戰東部，連帶推升房價飆漲。
前年，位於花蓮市中心中山路、商校街口的兩層樓透天店面，連同一千多坪土地，以五億多元天價成交，買主是台北的僑外資公司，平均每建坪超過百萬元，直逼大台北，而這只是花蓮房價狂飆的先聲。
「花蓮市、吉安鄉上漲後，現在（投資客）已經轉往壽豐、鳳林，連玉里都漲很多，」永慶房屋花蓮店長韋永程在天價店面前，興奮地描述房價風光景況。
當地建商王士強也說，「玉里房價漲了三成，作夢都想不到，」他強調，以前來花蓮的投資客大約只佔三成，「現在卻是七成以上。」
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| ▲花蓮市中心五億元的店面區域，對當地人來說已是天價，但仲介仍繼續看漲（攝影／劉國泰） |
市區新屋一千萬買不到、部落房價照漲
做仲介超過二十年的韋永程說，三年前市區一千萬的新透天厝很難賣，現在幾乎看不到千萬以下的新屋，不少新屋房價已逼近兩千萬，「投資客都是現金買進，毫不手軟。」
到了花蓮港邊，他遙指一幢深灰色的豪宅，「前年這棟一坪開價二十五萬，花蓮人聽到都驚呆了，因為這是市區均價的兩倍，現在已經漲到一坪四十萬以上，當初買的人都賺翻了，」他笑得合不攏嘴，滿臉紅光，不忘補充，「花蓮（房價）還沒到頂點。」
驅車往南二十分鐘，吉安鄉光華工業區內的一片住宅，一棟十多層樓高的大樓正在趕工，砂石車絡繹不絕呼嘯而過，旁邊就是台開集團銀髮養生宅的預定地。
「這邊的三樓透天厝，兩年前開價八百萬，超乎我們想像，最近已經漲了一倍，」韋永程指出，來買的都是外地人，「對北部人來說很便宜。」
預售台灣未來-哈囉！花蓮「鄉漲」
一路向南，一個多小時後，來到光復鄉的太巴塱，這是台灣最大的阿美族聚落，人口超過四千人。儘管部落因為年輕人出外工作，顯得有些冷清，房價照漲不誤。
在東華大學擔任博士後研究員的吳勁毅，因為十幾年前寫論文、做田野的感情，去年以四百萬元買下位於北富村的兩層樓房子，希望打造部落藝術工坊。他算幸運，因為不過一年光景，村裡建地價格已經漲了一倍。
「最近還有間法拍屋，居然有三十幾組人競標，幾乎全是仲介，從來沒想過光復的房子這麼搶手，」吳勁毅露出不可置信的表情。村長萬中興更透露，每週都有仲介跑來問他，村裡有沒有房子要賣。
投資客憑什麼炒高花蓮房價？答案是：題材。蘇花公路改善計劃預計二○一六年完工，就讓沿途應聲而漲。事實上，近年全台房價居高不下，大半是靠話題進行炒作。
炒房話題不限於六都都會區，而是往鄉鎮延伸，形成一片「鄉漲」現象。根據實價登錄統計的全台前二十大「鄉漲」，有許多令人意外的名字。（見表一）
央行實行打房、限貸等措施，則讓部份西部投資客轉進尚未管制貸款的花蓮，並瞄準不在奢侈稅範圍內的農地。原本一坪一五○○元的農地，如今已炒到八倍以上的價格。
至於西部投資客的最新炒房天堂，竟是引發重大徵地風波的苗栗大埔。
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| ▲大埔自救會陳文彬一家，眼看怪手開進良田，又目睹預售屋一棟棟長出來，感觸良多。（攝影／劉國泰） |
● 大埔直擊／炒房集團惡質炒作，誇口漲三倍
記者來到苗栗竹南，一出火車站，就看到斗大的看板：「台積電來了，大埔漲三成；帥過頭來了，大埔漲三倍」。
「帥過頭」是誰？他就是昔日四大房市投資客「三黃一劉」之一的黃家進，後來轉進代銷界，以帥過頭的名號帶領投資客衝鋒陷陣，並標榜「寧可坐牢，也要炒房」。
預售台灣未來-大埔良田變豪宅？
十二月十四日，《天下》記者表明身分後，參加帥過頭集團舉行的一日旅行團。從台北松江路出發的遊覽車，玻璃上大剌剌貼著帥過頭的照片。車上有上班族一家三口，也有退休族。
炒房團第一站，來到新竹科學園區旁的金山街。這裡曾是投資客的最愛，許多人買房隔成十幾間套房出租獲利。「現在的金山街就是未來的大埔，」代銷人員強調。
然而，這個區域有建案罔顧公共安全，五樓違法加蓋到十樓。在炒房團造訪的五天後，就有違建發生火警，讓兩位五歲、八歲的小姐妹命喪火窟。
炒房團來到大埔重劃區科專三路與科專七路交叉口，放眼望去，只見一大片稻田已成荒煙漫草，「大埔是一塊處女地，我們來這裡炒，是要把它的潛力充分發揮出來，」代銷人員一路上重覆強調，此行就是要來炒房。至於具體操作，關鍵在於「預售屋轉售」。
預售台灣未來-預售青年未來
華麗話術和短期利誘，小心違法
記者在另外一天驅車前往大埔重劃區，經過徵地風波中遭到拆除的張藥房，拐個彎往前走三分鐘，就到了帥過頭開設的代銷中心。
代銷小姐指著地圖上的預售屋，向來客編織發財美夢。她強調，只要先繳訂金兩萬元，一個星期之後再跟建商簽約，付房款總價一○％的簽約金，「半年後我們會幫忙你轉手，半年投資約八十萬，馬上現賺二、三十萬。」
她進一步強調，現在進場價格低，大埔還會漲很久，等到預售屋完工後再轉手，「賺一百萬以上都沒有問題。」
當地房仲指出，大埔的預售屋推案量，已經高達三、四千戶，其中超過兩成是由帥過頭代銷。台積電在此購地前，大埔房價平均一坪十一萬，現在帥過頭代銷的預售屋，一坪已喊到二十二萬以上，等於三年漲了一倍。
黃家進在新店辦公室接受《天下》訪問時，手邊十幾支手機此起彼落地響著，他的Line好友將近十萬人，非得這麼多支手機才能同時操作。他特別看好重劃區，因為逢低進場、大量進貨，才賺得快又多。「淡海新市鎮我就買了好幾波，從一坪十九萬，一路到現在二十七萬，」他說得津津有味。
然而，世上沒有穩賺不賠的投資。炒房集團的炒作手法與代銷話術，既無法保證必定獲利，更游走違法邊緣。（見表二）
出版過多本專書的房產專家Sway強調，帥過頭集團炒作預售屋如同「老鼠會」，消費者應睜大眼睛，不要聽信炒作與代銷話術，以免成為「最後一隻老鼠」而慘遭套牢。
科學園區變住宅區，群創員工也買不起
投資客湧向大埔炒房，最直接的影響是：連當地電子大廠群創的員工，也都買不起預售屋來自住了。
三十四歲的群創員工陳雅琳，四年前因為結婚，在竹南以四百萬買了透天厝與父母同住，最近第二個小孩即將出生，打算換屋，才發現房價已不可同日而語，附近透天厝開價漲了五成以上。
「這價格逼近竹北，但生活機能差很多，我不敢相信，」她最近每天下班都在看房，但愈看愈搖頭，許多群創同事原本也都希望在公司附近置產，卻因為高房價卻步。
預售台灣未來-農夫．丘陵．一條路
這些荒謬景況，七十歲的大埔自救會會長陳文彬都看在眼裡。一○年六月九日清晨，怪手硬生生輾過陳家正要結穗的農田，揭開大埔農民抗爭的序幕。
苗栗縣政府為了「新竹科學園區竹南基地暨周邊地區特定區」都市計劃，區段徵收周遭一三六公頃農地，然而真正作為園區用地卻僅有二十八公頃，大部份被劃定為住宅區、商業區。產業用地只佔兩成，目前僅有一家廠商（嬌聯）進駐設置儲貨倉庫，旁邊的十四公頃由台積電買下用地，其餘八成仍是雜草叢生，分別被在地建商進佔，推出一棟棟預售屋。
「什麼科學園區？只看到房子一棟一棟長出來，」陳文彬指著一旁正在興建的寶君建設預售屋說，他家的田，去年三月才復耕，但這些房子，已經日夜趕工兩年。當地房仲說得直白，「這叫新市鎮開發，不是科學園區。」
一年半前被發現溺斃在附近排水溝的張藥房屋主張森文，遺孀彭秀春就住在藥房原址對街，每天看著老家出神。「我們早就知道這都市計劃的重點，從來不在科學園區，只希望更多人能看到現在的炒作，」她噙著淚說。
在徵地風波中飽受外界抨擊的苗栗縣政府，對於惡質炒房只能兩手一攤。「明知道這價格都是投資客炒作出來的，政府也無法介入，因為這是市場供需，」苗栗縣府地政處副處長黃柏琳說。
他表示，地政機關最多只能查核實價登錄，剔除有炒作嫌疑的過高價格。例如地政處去年就在竹南抓到三個案例，股東之間假交易墊高地區價格，把一坪十五萬虛報為二十五萬，但也無法開罰。
黃柏琳更擔心大埔出現套牢、斷頭潮，「真正需求沒有這麼高，今年開始閒置狀況會很嚴重。」
縣政府大舉徵地、開闢園區至今，建商、代銷業者、投資客笑呵呵，才不憂心出現套牢、斷頭潮。真正受害的，是苗栗在地買不起房子的年輕人。
從苗栗北上，新竹、桃園的炒房風潮，方興未艾，並同樣伴隨著快速道路、航空城等開發徵地爭議。
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| ▲「帥過頭」堪稱台灣最高調的投資客，開班傳授炒房心法，毫不避諱。（攝影／劉國泰） |
● 新竹直擊／四十三億道路省二．八分鐘，圖利建商？
竹北地區曾是投資客炒房最愛，如今，投資客把焦點延伸至位於新竹郊區的香山。
香山近年房價直飆，六年前一坪為十二萬元，如今已漲至十八萬元，就郊區而言漲幅非常可觀，建商更大打「Ｒ１道路」（新竹市茄苳接西濱聯絡道路新闢工程）利多。
但是，這條由前市長許明財推動，讓南寮漁港轉型為兩岸客貨直航港的配套道路，卻已引發滿城風雨。地方居民質疑，新竹工務處在道路環評計劃書中指出，總長四．三公里的Ｒ１道路，所需經費超過四十三億元，卻僅能節省二．八分鐘的車程。
兩百多名預定被徵收戶中，只有陳文賢、溫瑞香兩戶仍持續耕種，並公開反對徵收。「大家都忍著不講話，因為看到大埔案，都想說無法跟政府拚，」六十歲的陳文賢，站在有八十多年歷史、已經頹圮的老家向記者傾訴，「我為什麼要爭？因為這已經是我家一輩子第八次被徵收了！」
陳家世居香山丘陵，胼手胝足存錢買地，好不容易累積到兩分田，五十年來，先後因為新竹教育大學香山設校、海邊產業道路、西濱連絡道、道路拓寬等緣由先後被徵收七次，只剩下他與兄長各兩分地。
「有人問我為什麼抗爭？不是為了錢，我希望可以緬懷父母，所有的感情、生命都在這兒……，」站在他僅剩的田裡，說到激動處，陳文賢的眼淚被狂風吹拂，沿著眼角的皺紋往外飛落。
為了保住土地，他四年前開始自學電腦，一字一字打陳情書，往返台北抗議，終於引起外界注意，清大學生主動伸出援手，成立「廢除Ｒ１行動聯盟」，多次協助他與溫瑞香北上陳情。
清大人社學院學生汪生指出，香山丘陵原本就有六十幾條道路，除了清明掃墓較為擁擠之外，平時很少堵車。「我們強烈懷疑，這四十三億稅金花下去，Ｒ１道路沿線十幾個建案會受益最大，附近甚至已有要價五千萬的豪宅，」他說。
連官方都有疑慮，遲來的暫緩能撐多久？
就連內政部土地徵收審議小組，都對此道路存有疑慮。土徵小組召集人、台北大學不動產與城鄉環境學系副教授林秋綿向《天下》記者指出，目前新竹市提出的Ｒ１道路計劃，還無法說服小組委員，有開發的必要。
「為了這條路，要徵收兩百多筆土地，卻只節省二．八分鐘，開路之後還恐加劇山坡地零碎開發，東一個社區、西一個社區，」林秋綿認為，新竹市府應該對香山丘陵進行整體開發，而非先讓Ｒ１案偷跑，才具有公益性與必要性。
新竹市政府已感受到內政部不支持。新任市長林智堅，在一月十三日召開記者會表示，Ｒ１道路並無急迫必要性，決定暫緩推動，將從原編定預算挪出三．七九億元用於改善香山交通。
但陳文賢無法樂觀，因為此案僅是「暫緩」，往後仍可能捲土重來。當地建商期待Ｒ１案過關帶動房價，陳文賢卻活在隨時可能失去家園的恐懼，長期服用精神藥物才能入眠。「地還沒被徵掉，命可能都先沒了，」他再度嘆氣、落淚。
● 桃園直擊／草漯房價翻倍，將成下一個青埔？
再往北走，來到過去四年房價平均漲了八成三的桃園。
這裡的炒房焦點，已經從青埔高鐵特定區、航空城，來到近期最火紅的草漯（音同踏）地區。
觀音鄉草漯村，距航空城所在的大園僅十五分鐘車程，這兩年農地重劃後釋出近一五○公頃建地，成為航空城被徵收戶爭相搶進的標的，還有被徵收戶一口氣買三戶，自住兼投資。
記者來到這個小村落，馬路上連一家便利商店也難找到，車行經舊社區，路邊卻突兀地出現一整排嶄新透天店面。
「這邊一戶二千八百萬，已賣到只剩三戶，」草漯駐地代銷經理連勝發說，這樣的數字已經相當於中壢店面的價格。
他說，草漯這兩年新透天厝開價漲了兩至三倍，隨著航空城開發，還會繼續往上，「有潛力變成下一個青埔，」他信心滿滿地說。
「這兩年真的漲到很扯，以前透天只要四百萬，現在都翻倍在賣，還一堆人搶，」在當地住了三十多年的春桃姐嘖嘖稱奇地說。
預售台灣未來-我可能不會嫁你
三十歲的房地產代銷周小姐，每天甘願從台北通車、來回四個小時到草漯上班，「好賺多了，薪水是以前的兩倍以上，」她笑逐顏開。
航空城讓草漯「麻雀變鳳凰」，滿手現金的航空城被徵收戶來此自住兼炒房，然而，草漯在地年輕人也同樣買不起新房了。
杜絕「鄉漲」！五大措施 儘速上路才能治本
台灣各地都在上演「鄉漲現象」。儘管近一年來國內房市乍看「冷吱吱」，六都去年整年房地產交易量都明顯較前一年衰退一成以上，新北與台北市甚至分別達二四％、一八％的量縮幅度，但實際下鄉卻不是這麼一回事。
根據內政部實價登錄網站，去年全台成交件數逾百件的行政區中，房價漲幅超過一成五的就有二十個，而這當中，超過一半都是非六都的鄉鎮。
一位曾在新竹竹北推案的中部建商就直言，「題材」能否成真不是關鍵，重點是「只要不當最後一隻老鼠都有賺頭，」他一語道盡台灣房地產不是用來「住」，而是用來「炒」的現實。
要改變在台灣各鄉鎮行之有年的遊戲規則並不容易，尤其多數「題材」還是由政府「作莊」。這時，房地合一稅制這個非常手段的登場，就顯得至為關鍵。
一位建商分析，若房地合一上路後，對投資客而言，當交易所得稅賦大增，勢必能夠減少浮濫投資；而對建商來說，稅制的改變也會增加其房地交易的成本。「房地合一後，很多過去看似『性感』的題材將被打回原形。」
學者齊呼：中央、地方聯手，打房才夠力
財政部長張盛和日前強調，今年稅改關鍵任務，就是要推動「房地合一、實價課稅」，預計最快二月送立法院修法，明年實施。
剛卸任台北市副市長的政大地政系教授張金鶚，肯定財政部推動「房地合一、實價課稅」，「但這只動到交易成本，」他建議，地方政府應該調整公告地價與房屋評定現值，以及跟囤房稅雙管齊下，才能提高房地產持有成本，讓資源流動到其他產業，促進經濟活絡。
德明財經科技大學副教授花敬群強調，「必須落實預售屋實價登錄。」目前規定預售屋於完銷後才需要登錄，絕大多數建案抓住漏洞，即使實際賣完，還是不終止代銷契約，以規避登錄。據推估，實價登錄實施三年來，只有不到三成預售屋被納入，明顯太低。
從房地合一、實價課稅，到地方政府調整公告地價與房屋評定現值、囤房稅，再到落實預售屋實價登錄，以及部份學者呼籲，將農地交易納入奢侈稅，這五項措施正是政府有效治本的打房工具，只看有沒有決心與魄力實施。（見表三）
房地合一、實價課稅、預售屋實價登錄等打房措施愈晚上路，房地產炒作風氣就愈難遏止。行政院與地方政府的打房決心，以及立法院的修法進度，攸關居住正義能否進一步落實，各界正拭目以待。
苗栗竹南房仲徐瑞光的良心告白：讓房價下跌，年輕人才有機會
自從台積電在大埔買地後，大埔房價在一夜之間漲了30％。前幾年本來房價有往下的趨勢，但「帥過頭」集團這一波炒作效果不會輸台積電。聽到帥過頭來這裡炒，台北的投資客就前仆後繼地跟著一起來。
以前大埔房價還可以看到一坪7、8萬，現在一坪已經漲了10萬元以上，翻了一倍多。
我想跟投資客說：拜託不要再來這邊炒了。大家一起把房價炒高，買的人都是投資客，你丟我撿，後面整個房市會崩盤。
這附近群創的員工有2、3萬人，每個人想在這邊置產，都要靠爸爸媽媽，幾乎沒有例外，光靠自己能力買不起，除非是做了10年以上的主管。
大埔區段徵收真的很奇怪，唯一聽到會來的廠商就是嬌聯與台積電，其他都沒有。當初說要設立工業區，可是只有十分之一的土地在蓋工廠，十分之九都在做公共設施與新市鎮開發。
現在連頭份、竹南工業用地都喊到一坪12萬，廠商要怎麼蓋廠房來生產？工業地搞到10幾萬，光土地成本好幾億，土地的飆漲對經濟很不利，唯一的解決方式是房地合一、實價課稅如期上路，把房價壓低，甚至讓它崩盤一次也好，年輕人才有機會。
（鄧凱元採訪整理）
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