９成想買房，如何不當屋奴？３個發現，看清購屋現實
摘錄自：Cheers雜誌電子報 2013/11/14
2013-11
Cheers雜誌158期
作者：葉彥君
房貸利率將可能調升、購屋痛苦指數創新高等訊息不斷放送，對於買房決策的影響，上班族如何看待？《Cheers》雜誌特別規畫「上班族購屋意向大調查」，解析上班族對買房的憧憬、焦慮與行動力。
「要結婚了！想買一間房子和另一半及未來的小孩一起生活。」
「長輩都說房子是『不動產』，是最保值的資產，我是不是真的該存錢買房？」
這些購屋理由，是否就是你目前的心聲？買房子，一直是台灣上班族討論最熱烈的話題之一，不過，它卻也是難度最高的事情之一。
有「財」斯有「土」，已成現實
根據內政部9月公布2013年第二季住宅需求動向調查，全台灣平均「購屋痛苦指數」，即房價所得比（購屋總價÷家庭年所得），是8.4倍，各地區則以台北市最高，為12.4倍，相當於在台北得不吃不喝12.4年，才買得起房子。
《住展》雜誌進一步以預售屋、新成屋做出評估：台北市8月預售屋、新成屋行情每坪86.6萬元，等於一間40坪的預售屋或新成屋總價高達3,464萬元。對照政府公布的2012年家庭可支配所得調查，台灣30.34歲之受薪階層，可支配所得為48.3萬元，雙薪夫妻則約96.6萬元，結果發現台北小家庭買預售屋、新成屋的「購屋痛苦指數」竟來到35.8倍。
雖然35.8倍並未反映小家庭在收入上的成長性，卻也足以使人驚詫：「有土斯有財」的夢想或許還在你我心中，但現在，「有財斯有土」才是真正的購屋現實。
為了解在房價高漲的年代，上班族是否還對買房抱持「非買不可」的態度？以及買房的動機是自住、還是出租獲利？《Cheers》雜誌進行「2013上班族購屋意向大調查」，有以下3大發現。
發現1：房子＝夢想，意義＞價值
幾乎所有上班族都認為，買房子是人生目標中相當重要的項目，其中認為「非常重要」的比例高達41.2％，認為「重要」者則有49.2％，合計超過9成。
進一步了解買房動機則可發現，「自住」還是多數購屋者的主要目的。18.9％的填答者目前已買了房子，其中有超過8成都是為了自住。
至於沒買過房子的人，有高達92.4％曾想過要買房子。他們的理由相當感性，近四分之三的人都認同「一輩子一定要擁有自己的房子」，接下來才是「把房地產當做出租或投資的獲利工具」以及「不想再到處租房子了」。
本次調查也針對「買屋好、還是租屋好」向上班族詢問。結果超過7成都認為「繳房租不如繳房貸，住自己的房子最舒服」，而現在房價雖高，認同「購屋壓力太大，不如租房子住比較輕鬆」者比例卻還是很低。
房子的重要性也幾乎要凌駕工作之上。問上班族「會考慮遷就買房地點而換工作嗎？」結果出乎意料，竟有45.4％回答：「會考慮買得起房子的地區，而在附近找工作」，也就是說，高達4成5的上班族願為買房換工作。
發現2：月付2萬為房貸上限
儘管9成上班族都認為買房子重要，調查卻發現，有所行動的人並沒有相對的多。
被問到是否已經為買房子或換房子展開儲蓄或財務規劃，僅54.4％的上班族回答「是」。對此，著有《美元圈套》等書的財經作家王伯達觀察，很可能的原因是許多人並沒有財務上的餘裕做規劃。
從上班族對於購屋時機的判斷，也可以來回答這個問題。有超過6成的人都認為「財務有餘裕，不影響生活品質時，才考慮買房」，顯示對於買房子的決定因素中，最關鍵的考量還是在於自身負不負擔得起，房價則是其次。
至於想買房的上班族，究竟對「夢想屋」有什麼樣的想像？以及對自己財務負擔能力的評估又如何？調查發現，有超過8成的人都預計自己30歲以後才會買房子，尤其以31.35歲最多；空間大小方面，近4成的人希望房屋坪數在26.30坪。
在財務方面，則有7成4的人，可接受的房貸月付金在2萬元以下，這其實也意味著上班族的買房能力有限。換算為佔個人月收入的成數，近8成的人願意接受4成以下的房貸月付金。
這樣的比例，與理財專家提出房貸和生活開銷應佔收入比重6成以下的建議吻合，顯示上班族其實是很理性的在思考自己的購屋能力。
發現3：明年房市不看跌
還有一個有趣的現象是，上班族對於房價走向，有兩派不同的看法。從關於購屋時機的調查來看，可發現認同「買房子愈早愈好，不然房價只會愈來愈高」與「買房子不用急，慢慢等房價在低點時再進場」的比例相當。
房價究竟近期內會不會有大幅度的變化？中央銀行總裁彭淮南9月曾公開表示，美國量化寬鬆的貨幣政策（QE）遲早會逐步退場，將對國內長期利率有影響，被外界解讀為利率將調漲的發言。
在過去，利率調漲被認為會對房市造成影響，因為帶動房貸利率調高，許多買房大戶就會被迫縮手，進而促使房價往下走。
不過，上班族對此抱持不同態度。當被問到「隨著房貸利率上升的可能性提高，你認為明年台灣房市會漲還是跌？」43.1％的人認為會「和今年差不多」，僅21.3％認為會下跌，認為房價會上漲的人甚至還比較多，佔35.6％。
會有這樣的結果，王伯達解讀，有一部份可能是有些人對利率與房市之間的關係並不是很熟悉；另一方面，則可能是由於近10年房價不斷上漲，以及對於政府「愈打房、房價愈漲」的現象失去了信心。他自己則認為，房價不會一夕之間大幅下跌，但是會呈現緩步下降的趨勢。
外商地產公司高階主管、房市評論專家紅色子房則認為，台灣的房市有M型化現象，一端是各地區的成熟商圈，尤其是台北市，因為需求大於供給、房子具稀有性，未來跌價的機會不高；而M型化的另一端，則像是一些有大量新建案的新興重劃區，若是明年升息，對投資客來說就會有賣壓出現，進而使得房價下跌。
上班族想關心房價的資訊與政策面，除了要持續注意利率之外，紅色子房認為，奢侈稅滿兩年後的修法方向也會對房價有所影響，假如政府決定拉長課稅年限，結合利率調漲，就會有雙重賣壓出現。
租不如買？如何不當屋奴？
雖然調查發現上班族仍相當重視買房，但近年來，也不乏一群人提出「不想買房」的聲音。根據內政部每年進行的「住宅需求動向調查」，2004年台北市「欲租屋者」族群中，希望長期租屋的比例為5.4％、維持現狀即可則為24％，但到了2013年，希望長期租屋的比例大幅提高到48.9％（已無「維持現狀即可」選項）。
王伯達自己就是一個例子。他表示，最主要的原因是台灣的房價高、租金低。像他現在，在台北市租一間三房兩廳的房子，每月租金16,000元，但假設房子的總價是1,000萬元，若他用頭期款200萬元買下，剩下800萬元的貸款，每月差不多要繳4萬多元的房貸本利和，跟原本的租金相比，對他來說差異實在太大。
王伯達進一步表示，台北市已是全球房價租金比最高的地方。根據統計全球主要城市租金報酬網站Global Property Guide最新數據，台北市目前的房價租金比為64倍，背後隱含的意義就是：一間房子必須付出長達64年的租金，才能買到它。
除了租金便宜的考量外，維持工作與生活的彈性也是長期租屋的一大主因。曾任北歐櫥窗產品經理、現為自由接案族的盧俞如指出，自己工作和生活的地點不定，年初就到阿根廷旅居了一個月，所以並沒有深耕一個定點買房的打算。而且她觀察，身邊很多朋友雖然因成家而買房，但陸續都出現夫妻其中一人要外派的情況，房子反而變得很難處理。
紅色子房則提出「房與錢的四象限」概念：在「沒錢沒房」、「有錢沒房」、「沒錢有房」、「有錢有房」這4種狀況中，要避免讓自己落入「沒錢」卻「有房」的象限，也就是成為屋奴。
好的房子雖然買不起，卻可以用租的；再加上租房可維持自己工作與生活的彈性，不用因為被貸款綁著，而不敢在人生其他面向上有所突破，這些都是值得納入買房決策裡的思考方向。
此外，調查中還發現，「把房地產當做出租或投資的獲利工具」也是上班族現在考慮買房的一大原因（圖表2）。不過，平均而言，台灣租金報酬率跟其他國家比起來低很多，在挑選物件與評估獲利表現，必須做更多的準備（見「買房收租Step by Step」），才能真的高枕無憂。
看完了《Cheers》購屋意向調查結果與分析，對於自己買房子的需求與能力，你是否又清楚許多？買房子關係著人生的方向，與財務上的平衡，不可不慎！
買房自住Step
by Step
建議專家：宏觀財務顧問平台資深首席財務顧問李鳳蘭
財務能力的評估，絕對是買房規劃的第一要務，也是讓自己不要落入「屋奴」窘境的關鍵：
Step 1. 掌握自己的收支狀況，估算「儲蓄率」
算出自己每個月可以為「買房子」存下多少錢。在列出收入與支出時，記得年度收入與支出也要算入；此外，支出部份只需列下「必要支出」，如吃用、房租、小孩學費、保費等等。
Step 2. 計算自己拿得出多少頭期款
買房子大約需要支付2～3成的頭期款，例如：1,000萬元的房子就要200或300萬元現金。針對想買的房屋總價，評估一下手頭上有多少錢可以用在頭期款上，以及還要再存多久才能有你設定的房屋頭期款。
Step 3. 評估買房後的還款能力
房貸加上生活管銷費用，不應超過月收入的6成，月收入的其他4成還要繼續為了退休、子女教育做規劃。算算看自己現階段的能力是否可以應付每個月的房貸。
Step 4. 找地點、看房子
先有數字目標後，才開始行動去看屋。除了個人喜好與習慣，也要考慮將來換屋的可能性，看房時要留意「地段」，好地段的房屋才比較有保值、增值的可能性。
買房收租Step
by Step
建議專家：外商地產公司高階主管、房市評論專家紅色子房
買房收租是不少人夢寐以求的投資方式，但紅色子房認為，存錢、尋找物件都不急於一時，結交對的朋友，與學習投資的專業知識，才是優先該做的事情：
Step 1. 先結交「房產投資3友」
1. 值得信任的房屋仲介，能提供光靠自己找不到的房產資訊和內幕。
2. 長久往來的銀行，例如薪轉戶頭的銀行、信用卡發卡銀行等，能提供較好的貸款條件。
3. 依投資房產類型尋找顧問，例如想做老屋改建，最好結識室內設計師。
結交朋友的目的是幫助自己更加了解買房實務，像是看房子，到底應該看出哪些重點等等。
Step 2. 學習投資專業知識
例如投資可行性評估，就涵蓋3個面向：
1. 法令可行性，指你想投資的房產類型在法律上是否有相關規定，如背包客棧在法律上屬於旅館，須拿到旅館執照。
2. 市場可行性，如想買店面招租給便利商店，但附近是否真有市場？有沒有競爭者？
3. 財務可行性，如每年收取的租金加上預期售出後的獲利，扣掉銀行借貸利率，能賺多少？
《Cheers》雜誌「2013上班族購屋意向大調查」說明
本次調查於2013年10月3日.16日在《Cheers》網站上進行，共收到有效問卷 1,373份。調查執行：《Cheers》雜誌編輯部葉彥君、網路部何碧娟、《天下》雜誌調查中心張慧珊。
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