2015/4/1 「【讀者投書】羅漪文：中繼宅引發的台北焦慮」

【讀者投書】羅漪文：中繼宅引發的台北焦慮

摘錄自：天下雜誌每日報電子報                        2015/3/18

2015/03/16

作者: 羅漪文

.

photo credit: flickr@bryan..., CC BY-SA 2.0

忠孝東路據說是台北目前最繁華、地價最昂貴的地方，但區內仍藏有許多價格平民且味道頗佳的小吃店。巷弄邊有一家賣大餛飩的，店面窄窄一條，吃飯時間位子極難坐，餛飩卻很好，肉餡滑順、個頭大。掌廚、端碗的大部分是外籍女子，聽口音分辨出是大陸配偶，越南配偶等，她們跟臺灣歐巴桑互相調笑，同事情誼似乎不錯。今天去吃，在午餐高峰過後，女人們也開始分批吃起員工餐，簡單的炒米粉，燙一把青菜，說「吃完又要包下一批餛飩了。」恰好電視播放新聞，柯市長預計把三所廢棄國小變成國宅改建中途安置站，記者說：「國小旁邊一坪93萬！」里長受訪表示：「我們不是看不起窮人，但他們的（居住）管理是不是跟隔壁差很大，那將來會不會很亂……」一句「我們不是看不起窮人」刺得我微微不舒服，其他女人聽了也不言不語。

我一路去開會、辦事、看醫生等等，心裡想著，是不是要寫一篇文章，說一說個人從「安康社區」到「出租國宅」的居住經驗，並配上一個煽情的標題如「從平民窟裡出來的中文博士」之類。

我們一家是最後幾批獲得國民政府接來臺灣定居的東南亞華人，父母歷經戰亂，落腳寶島已身無餘錢，先期暫居在木柵的安康社區，中期與另一戶移民分租附近的一間三房小公寓，後期則入住出租國宅。90年代初，「臺灣錢淹腳目」的氛圍仍瀰漫著，工廠缺工，工地缺工，低價的出租國宅未滿，因為人們還有選擇的餘地。安康社區被學區內的孩子戲稱為台北市「最後的平民窟」，就等有朝一日，安康社區改建了，台北就真的沒有平民痕跡了。

然而，拖延至今，安康社區仍在，台北許多地方已經光鮮亮麗了起來；依我的經驗，安康社區確實比鋪設著拋光大理石的都更新宅來得凌亂。可是，假設窮人居住地方真的「比較」髒，原因是什麼呢？如果一個人天天要在外工作10-12小時，回家能把衣服能洗一洗，地板擦一擦就不錯了，還能要求什麼呢？

香港電台曾製作一個實境節目《窮富翁大作戰系列》，專讓富豪們過著幾天窮人的生活，參加的人事後紛紛撰寫心得，集結成書，有一位黃岳永誠實表白：

我可以很清楚的感覺到，有一個絕望的圈圈存在。

他又說：

香港人總是說你有鬥志你就可以捱出生天，但無論你有多好的體力和鬥志，你睡不夠，吃不夠，加上極差的條件，日復一日，你的鬥志始終會消亡，身體會變壞。就像在刨鉛筆，不是愈刨愈尖，而是愈刨愈短，最終只會被完全消耗掉。（註）

幸運的是，台北雖然有冬夜裡被噴水的遊民，但極端貧困的人數仍未急遽暴增，電影中那種蓬頭垢面、當街乞討的人還只是街頭零星的風景。不幸的是，台北似乎也開始出現再怎麼努力，都沒辦法出頭天的「絕望圈圈」了。

這些年，不論中心或郊區，台北屋價攀漲的速度難以想像，平均租金一坪約1000元，三房兩廳的房子要2萬5，根本就是一個年輕人的整個月薪水，且此年輕人並非職場的第一年菜鳥。忠孝東路舊公寓頂樓加蓋的雅房一個月是7500，南部的男孩拿到工程學位，在台北工作，已經31歲，卻只能延續大學生的生活模式，若想稍微「放縱」探險，變成「都會成年人」的樣子，那他得先精算一下自己有沒有那種空間。

現在台北的窮人是誰？是大量的20-30歲的嫩年輕人，以及那些還沒有機會成家立業、當家做主，卻已經面臨被質問「你怎麼可以不努力買房子」的30-40歲的老年輕人。按照一些「高級」社區居民或里長的邏輯，年輕人怎麼可以不努力打拼就想住進精華區？是啊，所以，台北餐廳那些可愛有禮的服務生們，24小時便利商店那些手腳俐落的店員們，百貨公司的殷勤櫃姐們，忙進忙出的宅配貨運人員，最好大批大批都住到深坑、石碇、基隆去，然後清晨通勤至少兩小時來台北工作，下班後再通勤兩小時回家，這才是正常現象，才是認真好國民？否則都是貪圖享樂、仇富與虛無？

我幸運的18歲就離家去讀大學，一路有師長扶持到博士班畢業。歲月流轉，也不年輕了，卻還背負助學貸款10幾萬，領兼任鐘點費，沒車沒房，正目光炯炯的盯著柯市長什麼時候開放申請8折租屋，竟是某些人眼中的平民了，且還被預設是無力維持居住環境品質的那種。

然而，與其爭論誰比較髒亂、誰比較乾淨，我更希望眾多學院裡的社會學家、人類學家們，可以用力走訪田調天龍國那些所謂「平民窟」的地方，整理數據，詳實的分析，提供大眾政策辯論，不讓某些個人憑著主觀臆測誰影響了誰的居住品質，成天在電視上吵來吵去。

【註】黃岳永（Erwin Huang），曾任香港謝瑞麟珠寶副主席及執行董事。2009年參加《窮富翁大作戰》。引文來自〈食腦扶貧窮富翁〉報導。

（作者為清華大學中文系博士，曾任四方報越南文版志工，現為大學兼任教師）

2014/7/25 「必看48間房，買房才不會買貴」

30理財生活家

必看48間房，買房才不會買貴

摘錄自：30雜誌 電子報                           2014/7/24

作者：文｜鄭育容 　

出處：《30》雜誌 2014年7月號 第119期

房價鬆動，現在是出手的好時機嗎？記住「AKB48」口訣，最少要看過48間房子再下訂。

房價出現鬆動，買屋機會露出曙光了嗎？

最近網路上流傳一篇文章：一對交往8 年、感情很好的男女朋友預備要走入禮堂，卻在買屋與不買屋的抉擇交鋒中，差點分手說再見。男方主張，現階段房價過高，要買夢幻屋隨便都超過2000 萬元，以目前2 人的收入，根本得不吃不喝超過30 年，買還不如租；女方則糾結，結婚應有溫暖的家庭空間，男方竟然一點想買屋的上進心都沒有。

該不該買屋，困擾著無數預算有限的年輕人，究竟要不要買？怎麼買？該選擇市區一套房，還是郊區一大房？在價格、面積、距離間，常面臨魚與熊掌難以抉擇的困惑。

1.高房價？退守二線精華

外商房地產投資顧問、知名部落客「紅色子房」， 奉行寧為雞首、不為牛後的原則，即使台北市中心買不起，也要「買在第二線的精華區」。因此，紅色子房以自住考量下買的第一間房，就選在桃園中正藝文特區的新古屋。

為什麼要這麼做？

7 年前，因成家的需求，紅色子房評估該把房子買在哪裡，「同樣的總價，只能在台北市北投區看中古屋」，他以每坪約15 萬元，在桃園中正藝文特區買了一間50 多坪、位於鋼骨大樓內的房子。

紅色子房通勤台北上班，原擔任空姐的太太，在桃園就近上班，之後全職照顧孩子，一家三口享有舒適的生活空間。「買在第二線的精華區」讓他不囿於追逐高房價，享受較佳的生活品質，也因為建設帶動發展，中正藝文特區近期的預售房價每坪達48 萬元，紅色子房的住家同樣增值。

走紅近10 年的房地產市場，今年以來趨近波段頂點，民眾追價無力，加上政府祭出打房措施，市況膠著，從建商到房仲相繼預期房價下修，依區段與產品有5％ -20％的跌價空間。

2.自住伺機而動，投資戒急用忍

戴德梁行總經理顏炳立日前更大膽預測各區房價跌幅：台北市大安、信義、中正、松山等精華區，有下跌5％空間，其他外圈跌價10％ -15％；新北市的新板特區回跌10％，第二線區域跌15％，鶯歌、樹林等區則有跌20％的空間。

這時候，二線精華區的買屋策略是否適用？

... 本文未完.....

2014/3/15 「９成想買房，如何不當屋奴？３個發現，看清購屋現實」

９成想買房，如何不當屋奴？３個發現，看清購屋現實

摘錄自：Cheers雜誌電子報                     2014/3/13

2013-11

Cheers雜誌158期

作者：葉彥君

圖片來源：50cc

 房貸利率將可能調升、購屋痛苦指數創新高等訊息不斷放送，對於買房決策的影響，上班族如何看待？《Cheers》雜誌特別規畫「上班族購屋意向大調查」，解析上班族對買房的憧憬、焦慮與行動力。

「要結婚了！想買一間房子和另一半及未來的小孩一起生活。」

「長輩都說房子是『不動產』，是最保值的資產，我是不是真的該存錢買房？」

這些購屋理由，是否就是你目前的心聲？買房子，一直是台灣上班族討論最熱烈的話題之一，不過，它卻也是難度最高的事情之一。

有「財」斯有「土」，已成現實

根據內政部9月公布2013年第二季住宅需求動向調查，全台灣平均「購屋痛苦指數」，即房價所得比（購屋總價÷家庭年所得），是8.4倍，各地區則以台北市最高，為12.4倍，相當於在台北得不吃不喝12.4年，才買得起房子。

《住展》雜誌進一步以預售屋、新成屋做出評估：台北市8月預售屋、新成屋行情每坪86.6萬元，等於一間40坪的預售屋或新成屋總價高達3,464萬元。對照政府公布的2012年家庭可支配所得調查，台灣30.34歲之受薪階層，可支配所得為48.3萬元，雙薪夫妻則約96.6萬元，結果發現台北小家庭買預售屋、新成屋的「購屋痛苦指數」竟來到35.8倍。

雖然35.8倍並未反映小家庭在收入上的成長性，卻也足以使人驚詫：「有土斯有財」的夢想或許還在你我心中，但現在，「有財斯有土」才是真正的購屋現實。

為了解在房價高漲的年代，上班族是否還對買房抱持「非買不可」的態度？以及買房的動機是自住、還是出租獲利？《Cheers》雜誌進行「2013上班族購屋意向大調查」，有以下3大發現。

發現1：房子＝夢想，意義＞價值

幾乎所有上班族都認為，買房子是人生目標中相當重要的項目，其中認為「非常重要」的比例高達41.2％，認為「重要」者則有49.2％，合計超過9成。

進一步了解買房動機則可發現，「自住」還是多數購屋者的主要目的。18.9％的填答者目前已買了房子，其中有超過8成都是為了自住。

至於沒買過房子的人，有高達92.4％曾想過要買房子。他們的理由相當感性，近四分之三的人都認同「一輩子一定要擁有自己的房子」，接下來才是「把房地產當做出租或投資的獲利工具」以及「不想再到處租房子了」。

本次調查也針對「買屋好、還是租屋好」向上班族詢問。結果超過7成都認為「繳房租不如繳房貸，住自己的房子最舒服」，而現在房價雖高，認同「購屋壓力太大，不如租房子住比較輕鬆」者比例卻還是很低。

房子的重要性也幾乎要凌駕工作之上。問上班族「會考慮遷就買房地點而換工作嗎？」結果出乎意料，竟有45.4％回答：「會考慮買得起房子的地區，而在附近找工作」，也就是說，高達4成5的上班族願為買房換工作。

發現2：月付2萬為房貸上限

儘管9成上班族都認為買房子重要，調查卻發現，有所行動的人並沒有相對的多。

被問到是否已經為買房子或換房子展開儲蓄或財務規劃，僅54.4％的上班族回答「是」。對此，著有《美元圈套》等書的財經作家王伯達觀察，很可能的原因是許多人並沒有財務上的餘裕做規劃。

從上班族對於購屋時機的判斷，也可以來回答這個問題。有超過6成的人都認為「財務有餘裕，不影響生活品質時，才考慮買房」，顯示對於買房子的決定因素中，最關鍵的考量還是在於自身負不負擔得起，房價則是其次。

至於想買房的上班族，究竟對「夢想屋」有什麼樣的想像？以及對自己財務負擔能力的評估又如何？調查發現，有超過8成的人都預計自己30歲以後才會買房子，尤其以31.35歲最多；空間大小方面，近4成的人希望房屋坪數在26.30坪。

在財務方面，則有7成4的人，可接受的房貸月付金在2萬元以下，這其實也意味著上班族的買房能力有限。換算為佔個人月收入的成數，近8成的人願意接受4成以下的房貸月付金。

這樣的比例，與理財專家提出房貸和生活開銷應佔收入比重6成以下的建議吻合，顯示上班族其實是很理性的在思考自己的購屋能力。

發現3：明年房市不看跌

還有一個有趣的現象是，上班族對於房價走向，有兩派不同的看法。從關於購屋時機的調查來看，可發現認同「買房子愈早愈好，不然房價只會愈來愈高」與「買房子不用急，慢慢等房價在低點時再進場」的比例相當。

房價究竟近期內會不會有大幅度的變化？中央銀行總裁彭淮南9月曾公開表示，美國量化寬鬆的貨幣政策（QE）遲早會逐步退場，將對國內長期利率有影響，被外界解讀為利率將調漲的發言。

在過去，利率調漲被認為會對房市造成影響，因為帶動房貸利率調高，許多買房大戶就會被迫縮手，進而促使房價往下走。

不過，上班族對此抱持不同態度。當被問到「隨著房貸利率上升的可能性提高，你認為明年台灣房市會漲還是跌？」43.1％的人認為會「和今年差不多」，僅21.3％認為會下跌，認為房價會上漲的人甚至還比較多，佔35.6％。

會有這樣的結果，王伯達解讀，有一部份可能是有些人對利率與房市之間的關係並不是很熟悉；另一方面，則可能是由於近10年房價不斷上漲，以及對於政府「愈打房、房價愈漲」的現象失去了信心。他自己則認為，房價不會一夕之間大幅下跌，但是會呈現緩步下降的趨勢。

外商地產公司高階主管、房市評論專家紅色子房則認為，台灣的房市有M型化現象，一端是各地區的成熟商圈，尤其是台北市，因為需求大於供給、房子具稀有性，未來跌價的機會不高；而M型化的另一端，則像是一些有大量新建案的新興重劃區，若是明年升息，對投資客來說就會有賣壓出現，進而使得房價下跌。

上班族想關心房價的資訊與政策面，除了要持續注意利率之外，紅色子房認為，奢侈稅滿兩年後的修法方向也會對房價有所影響，假如政府決定拉長課稅年限，結合利率調漲，就會有雙重賣壓出現。

租不如買？如何不當屋奴？

雖然調查發現上班族仍相當重視買房，但近年來，也不乏一群人提出「不想買房」的聲音。根據內政部每年進行的「住宅需求動向調查」，2004年台北市「欲租屋者」族群中，希望長期租屋的比例為5.4％、維持現狀即可則為24％，但到了2013年，希望長期租屋的比例大幅提高到48.9％（已無「維持現狀即可」選項）。

王伯達自己就是一個例子。他表示，最主要的原因是台灣的房價高、租金低。像他現在，在台北市租一間三房兩廳的房子，每月租金16,000元，但假設房子的總價是1,000萬元，若他用頭期款200萬元買下，剩下800萬元的貸款，每月差不多要繳4萬多元的房貸本利和，跟原本的租金相比，對他來說差異實在太大。

王伯達進一步表示，台北市已是全球房價租金比最高的地方。根據統計全球主要城市租金報酬網站Global Property Guide最新數據，台北市目前的房價租金比為64倍，背後隱含的意義就是：一間房子必須付出長達64年的租金，才能買到它。

除了租金便宜的考量外，維持工作與生活的彈性也是長期租屋的一大主因。曾任北歐櫥窗產品經理、現為自由接案族的盧俞如指出，自己工作和生活的地點不定，年初就到阿根廷旅居了一個月，所以並沒有深耕一個定點買房的打算。而且她觀察，身邊很多朋友雖然因成家而買房，但陸續都出現夫妻其中一人要外派的情況，房子反而變得很難處理。

紅色子房則提出「房與錢的四象限」概念：在「沒錢沒房」、「有錢沒房」、「沒錢有房」、「有錢有房」這4種狀況中，要避免讓自己落入「沒錢」卻「有房」的象限，也就是成為屋奴。

好的房子雖然買不起，卻可以用租的；再加上租房可維持自己工作與生活的彈性，不用因為被貸款綁著，而不敢在人生其他面向上有所突破，這些都是值得納入買房決策裡的思考方向。

此外，調查中還發現，「把房地產當做出租或投資的獲利工具」也是上班族現在考慮買房的一大原因（圖表2）。不過，平均而言，台灣租金報酬率跟其他國家比起來低很多，在挑選物件與評估獲利表現，必須做更多的準備（見「買房收租Step by Step」），才能真的高枕無憂。

看完了《Cheers》購屋意向調查結果與分析，對於自己買房子的需求與能力，你是否又清楚許多？買房子關係著人生的方向，與財務上的平衡，不可不慎！

買房自住Step by Step

建議專家：宏觀財務顧問平台資深首席財務顧問李鳳蘭

財務能力的評估，絕對是買房規劃的第一要務，也是讓自己不要落入「屋奴」窘境的關鍵：

Step 1. 掌握自己的收支狀況，估算「儲蓄率」

算出自己每個月可以為「買房子」存下多少錢。在列出收入與支出時，記得年度收入與支出也要算入；此外，支出部份只需列下「必要支出」，如吃用、房租、小孩學費、保費等等。

Step 2. 計算自己拿得出多少頭期款

買房子大約需要支付2～3成的頭期款，例如：1,000萬元的房子就要200或300萬元現金。針對想買的房屋總價，評估一下手頭上有多少錢可以用在頭期款上，以及還要再存多久才能有你設定的房屋頭期款。

Step 3. 評估買房後的還款能力

房貸加上生活管銷費用，不應超過月收入的6成，月收入的其他4成還要繼續為了退休、子女教育做規劃。算算看自己現階段的能力是否可以應付每個月的房貸。

Step 4. 找地點、看房子

先有數字目標後，才開始行動去看屋。除了個人喜好與習慣，也要考慮將來換屋的可能性，看房時要留意「地段」，好地段的房屋才比較有保值、增值的可能性。

買房收租Step by Step

建議專家：外商地產公司高階主管、房市評論專家紅色子房

買房收租是不少人夢寐以求的投資方式，但紅色子房認為，存錢、尋找物件都不急於一時，結交對的朋友，與學習投資的專業知識，才是優先該做的事情：

Step 1. 先結交「房產投資3友」

1. 值得信任的房屋仲介，能提供光靠自己找不到的房產資訊和內幕。

2. 長久往來的銀行，例如薪轉戶頭的銀行、信用卡發卡銀行等，能提供較好的貸款條件。

3. 依投資房產類型尋找顧問，例如想做老屋改建，最好結識室內設計師。

結交朋友的目的是幫助自己更加了解買房實務，像是看房子，到底應該看出哪些重點等等。

Step 2. 學習投資專業知識

例如投資可行性評估，就涵蓋3個面向：

1. 法令可行性，指你想投資的房產類型在法律上是否有相關規定，如背包客棧在法律上屬於旅館，須拿到旅館執照。

2. 市場可行性，如想買店面招租給便利商店，但附近是否真有市場？有沒有競爭者？

3. 財務可行性，如每年收取的租金加上預期售出後的獲利，扣掉銀行借貸利率，能賺多少？

《Cheers》雜誌「2013上班族購屋意向大調查」說明

本次調查於2013年10月3日.16日在《Cheers》網站上進行，共收到有效問卷 1,373份。調查執行：《Cheers》雜誌編輯部葉彥君、網路部何碧娟、《天下》雜誌調查中心張慧珊。