2015/3/21 「地租狂飆 地上權宅買得起住不起」

房地產掃瞄

地租狂飆 地上權宅買得起住不起

土地公告現值逐年調漲 政府設計做半套

摘錄自：今周刊電子報                            2015/3/19

撰文 / 梁任瑋

出處 / 今周刊   952期

2015/03/19

打著低價優勢的地上權住宅，原本是解決高房價問題下的商品，但隨著未來政府逐年調高土地公告現值，拉近與市價的差距，地上權住宅的地租也跟著水漲船高，恐將變成「買得起、住不起」的房子。

為了拉近與市價的差距，台北市政府去年大幅調高房屋標準單價與土地公告現值，帶動各項房地稅費全面上揚，這一刀出手，不僅造成豪宅稅提升，連一般住宅的房屋稅與地價稅連帶也受到影響，其中又對購買地上權住宅的民眾衝擊最大。

沒有土地所有權的地上權住宅，因為房價較一般住宅低三至四成，也不需繳納地價稅，在房價高漲的年代裡，成為入手門檻低的房地產商品，雖然每年需要按公告地價繳三％至五％的地租是一筆花費，但因過去公告地價低，對於持有人來說，並不構成壓力。

只不過，隨著公告地價上調，每年三％至五％的地租立刻變得「很有感」，尤其相較於一般人繳的地價稅，只有公告地價的千分之二來說，購買地上權住宅的住戶，成為這波稅制調整後最大的「受害者」。

北市四十坪住戶

每年地租將破百萬元

「過去，這類住宅多處於都市精華區，生活機能強，房價也會隨景氣波動而起漲，但隨著未來公告地價將大幅調高，地上權住戶的負擔也將愈來愈大。」中華民國地政士公會名譽理事長王進祥指出。

根據統計，目前大台北地上權住宅案將近二千戶，其中又分為兩種類型，一是無土地產權，但可分戶移轉，擁有建物產權的地上權產品，例如十三年前推出的「台北花園」；二是無土地、建物產權，也無法分戶移轉，僅有使用權的產品，例如「京站」。

以台北市知名地上權案「台北花園」來說，該社區位於台北市信義計畫區松勇路上，一九九七年公告地價為每平方公尺七．六四萬元，到二○一三年每平方公尺來到十二．七萬元，漲幅高達六六％。

由於該社區地租是以公告地價的五％計算，以一戶土地持分四十坪住戶計算，一三年之前，每年要繳的地租僅有六十六萬元，一三年之後，每年要繳的地租竟高達八十四萬元，預估到一五年，地租將飆升至一○九萬元之譜。

相較之下，與台北花園同路段卻屬於一般住宅的豪宅「信義富邦」，每年要繳納的地價稅僅四．六萬元，是台北花園的五％，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，雖然地上權房價低，但若加上五十年累計的房屋稅與地租成本，總成本是遠比所有權住宅還高，政府原本打算透過地上權住宅落實居住正義的美意大打折扣。

地上權住宅最大的特色是，標榜房價只有市價六至七折，以去年華固建設在台北市景美財訓所推出的「華固新天地」地上權小宅案為例，每坪成交價約四十五至五十萬元，在房價高昂的台北市頗具吸引力，因此半年內就創造九成多的熱銷率，為地上權宅撐出一片天。

房價約市價六折

高雄小宅受首購族青睞

此外，國揚集團在高雄市中心廣西路上推出高雄首宗地上權住宅案，主力產品為每坪十七萬元、每戶總價不到五百萬元的小宅，房價是當地行情的六五折，受不少首購族青睞，也在高雄房市造成話題。

然而，隨著公告地價調漲，地上權住宅的優勢顯然已經沒有了。仲量聯行台灣分公司總經理趙正義說，現在看起來，地上權住宅只是短暫解決高房價「買不起」的問題，但隨著房屋折舊與地租調漲，將變成「買得起、住不起」的房子。因此，他建議地租調漲應設上限、最好能有逐年調降的設計。

事實上，台灣地上權產品推出後，相關實務執行上一波三折，遇過不少問題。

大聲行銷總監田大權指出，之前，地上權住宅都面臨過融資貸款困難、或者貸款額度低且利率高的限制。

回顧台灣地上權發展歷史，晶華酒店、君悅飯店、SOGO百貨、TAIPEI 101大樓、世貿二館等，都是成功的地上權商用不動產案例，基本上存續期限所繳交的地租，大約都自公告地價的二％至十％不等；得標人幾乎都是法人、企業。

至於地上權住宅，在一九九三年就有這類產品出現，台北市的「京華DC」、「寶成河畔生活家」皆為民間業者自行設定地上權推案，到了二○○三年，由新纖、味王等公司共同投資興建的地上權豪宅「台北花園中心」，以低於信義計畫區豪宅四成至五成的價格推出，每坪單價僅四十二萬元，吸引不少企業主購買，在市場造成轟動。

二○○六年，日勝生開發「台北車站交九BOT案」推出地上權住宅「京站」，該案由於依《獎參條例》招標，因此使用權不可分割移轉，所以銀行不願意貸款給住戶。後來日勝生幾經努力，終於說服京城銀行提供買方分戶貸款，可是利率較高，達三．五％至四％。

擔保品沒價值

住戶貸款成數，最多五成

事實上，財政部從一九九六年推動國有土地設定地上權標案後，一開始曾開放分割移轉，推動五年共標脫三宗住宅地上權，開發商得標後興建集合式住宅，最後分戶高達三百八十多戶。

不過，後來因為管理不易，國產署從二○○○年起限制分割移轉，「地上權不再製造集合式住宅」；此後八年陷入空窗期，未再標脫住宅地上權。

一○年，行政院禁售雙北大面積國有地後，國產署轉而重新積極推動設定地上權，但維持禁止分割移轉規定，導致後來國產署推出住宅地上權標案，標脫率只有五成，甚至部分台北市精華地段也無人投標。

由於多數銀行不願承作房貸，現行地上權建案都由建設公司向銀行貸款後，再提供買方分期承購。銀行業者透露，即使住宅地上權可設定抵押，但因住戶只有使用權、無所有權，一旦地上權期限接近，這個擔保品對銀行而言根本沒有價值，目前貸款成數最多只有五成，利率會比一般房貸利率再增加一個百分點，利率逾三％，但仍要看個人條件決定。

解決地租調漲

專家：應採固定或設上限

目前，經過業者與住戶爭取後，政府在一三年九月三十日後修正同意放寬地上權可分割出售且可當抵押品；另一方面也協助取得較高成數的貸款額度及較低的利率。

如今，解決了之前的問題，接踵而至是公告地價調漲的問題。趙正義說：「政府設計地上權住宅，只設計半套。」在調整稅制的時候，也沒有給與地上權住宅相應的配套措施。

另一方面，今年五月「囤房稅」首度開徵，依據財政部定義，本人及配偶合計全國持有三戶以內房屋，只要是供自己或由直系親屬居住時，即列入「自住房屋」，稅率維持一．二％；第四戶以上視為「非自住房屋」，將被加重課徵房屋稅，稅率最高達三．六％不等。

這個政策將影響到一三年九月以前標脫的地上權標案，包括吉美、日勝生、昇陽、華固建設得標的地上權住宅，因無法分割移轉，一個社區上百戶的房屋所有權通常都是登記在推案建設公司，屆時可能也將面臨房屋稅一律適用三．六％的高額稅率。

趙正義說，參考香港、新加坡、大陸的地上權住宅融資方式，銀行都採專案融資（Projects Finance）的機制，依未來五十年或七十年資產價值和使用年限遞減的存續期間，所挹注的不動產開發價值、現金流量，進行估價、核貸。

他建議，地上權開發為住宅，朝向商務出租住宅、出租性社會住宅、銀髮住宅或長照住宅等方向較為適當。如果政府想用地上權住宅作為實現住宅正義的手段之一，那麼趕快解決眼前的地租問題，讓地租因公告地價逐年調高，應採固定或設上限，才能真正落實政府的美意。

持有地上權宅的３大難題

難題1.

2013年9月30日之前得標的地上權住宅不可分割，第四戶以上視為「非自住房屋」，將被加重課徵房屋稅，稅率最高3.6％

難題2.

持有成本高，一旦公告地價調升，每年繳交的地租暴增

難題3.

貸款不易、轉手不易

地上權，支付租金取得土地使用權

以支付地主租金的方式，取得使用土地的權利，雙方並約定使用期限，到期後歸還給地主。

為什麼要設定地上權？地主經由地上權的設定，一方面可取得物權，並對土地有直接支配的權利，使用權因而更加穩固。二方面由於物權為法定主義的結果，地主更可受到法律的保障。因此設定地上權，能使地主更有效利用土地。

2011年政府為了避免助漲房價，停售大面積國有地，改以設定地上權的方式活化國有地。設定地上權是指開發者付了權利金之後，可取得該土地的使用權，通常為50年，有時長達70年，在此期間需支付租金給政府，年限期滿後將土地還給政府。

地上權的概念是將土地使用權與所有權分離，挑戰國人「有土斯有財」的觀念，若興建為住宅大樓，房價較一般產品便宜約三成。目前台北市的地上權案，主要興建商辦大樓。

設定地上權概念，在國外行之有年，大陸、香港、新加坡、英國等地很多地上權交易案，期限甚至有999年之久。