2015/4/1 「【讀者投書】羅漪文：中繼宅引發的台北焦慮」

【讀者投書】羅漪文：中繼宅引發的台北焦慮

摘錄自：天下雜誌每日報電子報                        2015/3/18

2015/03/16

作者: 羅漪文

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photo credit: flickr@bryan..., CC BY-SA 2.0

忠孝東路據說是台北目前最繁華、地價最昂貴的地方，但區內仍藏有許多價格平民且味道頗佳的小吃店。巷弄邊有一家賣大餛飩的，店面窄窄一條，吃飯時間位子極難坐，餛飩卻很好，肉餡滑順、個頭大。掌廚、端碗的大部分是外籍女子，聽口音分辨出是大陸配偶，越南配偶等，她們跟臺灣歐巴桑互相調笑，同事情誼似乎不錯。今天去吃，在午餐高峰過後，女人們也開始分批吃起員工餐，簡單的炒米粉，燙一把青菜，說「吃完又要包下一批餛飩了。」恰好電視播放新聞，柯市長預計把三所廢棄國小變成國宅改建中途安置站，記者說：「國小旁邊一坪93萬！」里長受訪表示：「我們不是看不起窮人，但他們的（居住）管理是不是跟隔壁差很大，那將來會不會很亂……」一句「我們不是看不起窮人」刺得我微微不舒服，其他女人聽了也不言不語。

我一路去開會、辦事、看醫生等等，心裡想著，是不是要寫一篇文章，說一說個人從「安康社區」到「出租國宅」的居住經驗，並配上一個煽情的標題如「從平民窟裡出來的中文博士」之類。

我們一家是最後幾批獲得國民政府接來臺灣定居的東南亞華人，父母歷經戰亂，落腳寶島已身無餘錢，先期暫居在木柵的安康社區，中期與另一戶移民分租附近的一間三房小公寓，後期則入住出租國宅。90年代初，「臺灣錢淹腳目」的氛圍仍瀰漫著，工廠缺工，工地缺工，低價的出租國宅未滿，因為人們還有選擇的餘地。安康社區被學區內的孩子戲稱為台北市「最後的平民窟」，就等有朝一日，安康社區改建了，台北就真的沒有平民痕跡了。

然而，拖延至今，安康社區仍在，台北許多地方已經光鮮亮麗了起來；依我的經驗，安康社區確實比鋪設著拋光大理石的都更新宅來得凌亂。可是，假設窮人居住地方真的「比較」髒，原因是什麼呢？如果一個人天天要在外工作10-12小時，回家能把衣服能洗一洗，地板擦一擦就不錯了，還能要求什麼呢？

香港電台曾製作一個實境節目《窮富翁大作戰系列》，專讓富豪們過著幾天窮人的生活，參加的人事後紛紛撰寫心得，集結成書，有一位黃岳永誠實表白：

我可以很清楚的感覺到，有一個絕望的圈圈存在。

他又說：

香港人總是說你有鬥志你就可以捱出生天，但無論你有多好的體力和鬥志，你睡不夠，吃不夠，加上極差的條件，日復一日，你的鬥志始終會消亡，身體會變壞。就像在刨鉛筆，不是愈刨愈尖，而是愈刨愈短，最終只會被完全消耗掉。（註）

幸運的是，台北雖然有冬夜裡被噴水的遊民，但極端貧困的人數仍未急遽暴增，電影中那種蓬頭垢面、當街乞討的人還只是街頭零星的風景。不幸的是，台北似乎也開始出現再怎麼努力，都沒辦法出頭天的「絕望圈圈」了。

這些年，不論中心或郊區，台北屋價攀漲的速度難以想像，平均租金一坪約1000元，三房兩廳的房子要2萬5，根本就是一個年輕人的整個月薪水，且此年輕人並非職場的第一年菜鳥。忠孝東路舊公寓頂樓加蓋的雅房一個月是7500，南部的男孩拿到工程學位，在台北工作，已經31歲，卻只能延續大學生的生活模式，若想稍微「放縱」探險，變成「都會成年人」的樣子，那他得先精算一下自己有沒有那種空間。

現在台北的窮人是誰？是大量的20-30歲的嫩年輕人，以及那些還沒有機會成家立業、當家做主，卻已經面臨被質問「你怎麼可以不努力買房子」的30-40歲的老年輕人。按照一些「高級」社區居民或里長的邏輯，年輕人怎麼可以不努力打拼就想住進精華區？是啊，所以，台北餐廳那些可愛有禮的服務生們，24小時便利商店那些手腳俐落的店員們，百貨公司的殷勤櫃姐們，忙進忙出的宅配貨運人員，最好大批大批都住到深坑、石碇、基隆去，然後清晨通勤至少兩小時來台北工作，下班後再通勤兩小時回家，這才是正常現象，才是認真好國民？否則都是貪圖享樂、仇富與虛無？

我幸運的18歲就離家去讀大學，一路有師長扶持到博士班畢業。歲月流轉，也不年輕了，卻還背負助學貸款10幾萬，領兼任鐘點費，沒車沒房，正目光炯炯的盯著柯市長什麼時候開放申請8折租屋，竟是某些人眼中的平民了，且還被預設是無力維持居住環境品質的那種。

然而，與其爭論誰比較髒亂、誰比較乾淨，我更希望眾多學院裡的社會學家、人類學家們，可以用力走訪田調天龍國那些所謂「平民窟」的地方，整理數據，詳實的分析，提供大眾政策辯論，不讓某些個人憑著主觀臆測誰影響了誰的居住品質，成天在電視上吵來吵去。

【註】黃岳永（Erwin Huang），曾任香港謝瑞麟珠寶副主席及執行董事。2009年參加《窮富翁大作戰》。引文來自〈食腦扶貧窮富翁〉報導。

（作者為清華大學中文系博士，曾任四方報越南文版志工，現為大學兼任教師）

2014/7/2 「房價比台灣低，德國人為何不買房？」

房價比台灣低，德國人為何不買房？

摘錄自：天下雜誌電子報                        2014/7/1

2014-07-01 Web only 作者：陳竫詒

圖片來源：劉國泰

房價負擔只有台灣三分之一的德國，為什麼多數人還寧願只租不買？除了租屋比買房相對便宜之外，比起房市，德國的政策設計更保障租屋市場。

28：9，這是台北與柏林的房價所得比；79％：41％，這是台灣與德國的自有住宅比率。

房價負擔只有台灣三分之一的德國，為什麼多數人還寧願只租不買？除了租屋比買房相對便宜之外，比起房市，德國的政策設計更保障租屋市場。

法規的規定是有利於房客的。德國的租屋管控制度，房客只要按時繳交房租，幾乎可以擁有無限期的租屋權，房子的修繕由房東完全承擔，否則房客可以不用繳納全額的租金，以達到敦促房東提升租屋品質的目的。

租金雖然由市場決定，但是不能比同區域的相似物件高過20%，也不能在三年內調漲超過20%，控制了租金的漲幅與速度。

這些規定，使得德國的租屋市場穩定供應，德國的房地產價格漲幅相對緩慢，因為限制房租飛漲，做為競爭的房屋買賣市場自然也急漲不起來，也因為租金不會亂飆，讓人們更有意願以租房子取代持有房子。

更重要的一點，不像高自有率國家，例如西班牙、愛爾蘭、美國，德國不允許房貸利息可以抵減稅額，投資房地產是拿不到政府補貼的。

同時，德國銀行的厭惡風險，使得抵押房子取得貸款的困難度高。德國《時代週刊》的記者Mark Schieritz也分析，「在德國買房至少支付20%至40%的頭期款，房貸要綁十到三十年，房貸戶如果要提前還清房貸，會被銀行罰款，以彌補損失的貸款利息收入。」種種規定，都增加了房屋的持有成本。

德國經濟因為房地產市場不發達，房屋自有率低，而出現什麼問題嗎？看看數據吧，西班牙將近八成的人擁有自己的房子，失業率接近27%，一切要歸功於巨大的房市泡沫。那麼德國呢，失業率5.2%。

是不是一定要散盡家財，才能獲得一個遮風避雨的所在，實現「住者有其屋」的大同理想？德國人的選擇，或許值得我們想一想。

2014/5/8 「【最新上線】花敬群：打破有土斯有財謊言的盔甲」

【最新上線】花敬群：打破有土斯有財謊言的盔甲

摘錄自：天下雜誌電子報                        2014/5/6

2014/05/04

作者: 花敬群.

 禮記大學篇第十三段--- 《詩》雲：「殷之未喪師，克配上帝。儀監於殷，峻命不易。」道得眾則得國，失眾則失國。是故君子先慎乎德。有德此有人，有人此有土，有土此有財，有財此有用。德者本也，財者末也，外本內末，爭民施奪。是故財聚則民散，財散則民聚。是故言悖而出者，亦悖而入；貨悖而入者，亦悖而出。《康誥》曰：「惟命不於常！」道善則得之，不善則失之矣。楚書曰：「楚國無以為寶，惟善以為寶。」舅犯曰：「亡人無以為寶，仁親以為寶。」

老祖先講的話常常是苦口婆心的，雖然現代人或許認為八股。但現代人如果亂使用或扭曲老祖先的話，不僅不肖，而且可能誤國誤民。禮記大學篇提到有土此有財的意旨，指為政者要本於道與德來施政，才會獲得人民支持；有了民心才能打開疆域鞏固領土；安定的民心、領土與治理，才能為國家與人民蓄積財富；財富累積後，人民生活與國家建設經營方可長治久安。

● 有土斯有財與反攻大陸

是怎樣的環境讓國人把「有土斯有財」這句話套用在房地產投資的？！又是怎樣的環境，讓這句話被喊得震天嘎響，還成為房地產政策規劃的基本觀點！這個對有土斯有財論點的扭曲與蔓延的結果，讓我聯想到「反攻大陸」這句話，以及那恐怖陰諱的年代……

「反攻大陸」的意思就是--- 反過來攻回去那個被共匪攻占成功的中國大陸。反攻大陸在那個年代有著基本國策不容挑戰的地位，挑戰的人會被冠上意圖顛覆政府分裂國土的罪名，可判處二條一的唯一死刑。

那個年代的人都知道，反攻大陸是假的是謊言，用反攻大陸口號來鞏固獨裁政權，作為壓制反對力量的藉口才是真的。也因為這樣，絕大多數的人都要跟著呼喊，學生作業簿、信封、發票、愛國獎券、電影票、政府文宣、路邊的牆面上…，都被清楚的印上那四個字。這樣的狀況持續夠久的時間後，大家也不管反攻大陸倒底是真還是假，人們像溫水中的青蛙，習慣那種狀態，那種心境，那種壓抑與衍生的種種不公不義。那個年代我們把它稱為白色恐怖。

● 如果有土斯有財是合理的固有價值觀

「有土斯有財」這句話在當前社會可能還講得通的道理，就是「希望有自己房子」的觀念。其實希望有自己房子不能算是「觀念」，應該屬於動物本性與慾望的內容。因為動物也想有自己的窩，食與色則是經過孔夫子認證過的本性，每個人也都想要錢多事少離家近，所謂美國夢也包含擁有自己的房子。那麼，想要有自己房子這種慾望，憑甚麼要被特別重視，要被認定為國人「固有價值觀」，然後做為高房價的擋箭牌。

如果政策與制度真的重視希望擁有自己房子這種「固有價值觀」，就應該讓住宅像國民教育、大眾運輸或健保那樣的供給結構與付費方式，社會住宅與公營住宅應該成為很普遍的住宅供給模式。如果政府做不來或不想做，就不應該讓這種自己沒能力負責的固有價值觀，老站在房地產市場的頭版頭，一切交給市場解決，讓整個社會經濟被房地產市場的亂象搞得雞飛狗跳，然後還不斷囈語著--- 有土斯有財。

● 有土斯有財其實是製度錯誤下的囚犯困境

「有土斯有財」在當前社會經濟的環境下，不僅是個謊言，而且是個透過房地產市場來壓榨剝削人民的藉口或工具，更是讓整個社會徒勞無功自我綑綁的囚犯困境。當絕大多數人們認同「有土斯有財」，無論怎樣辛苦都要買間自己的房子，每個孩子都要給間房子，買房子才能累積財富…等等。本質上就如同白色恐怖年代，人們告訴自己再怎麼無奈也要聽政府的話，告訴孩子千萬不要碰政治，政府會帶給我們幸福與安定一樣的作繭自縛。

房價持續上漲與高房價其實是製度錯誤的結果，有土斯有財也因此被認為是投資的真理。所謂固有價值觀的說法，其實就是不希望房價回歸正常合理，不希望改革製度以維繫容易投機炒作環境的藉口。因為在房價高到不合理的情況下，政府還強調有土斯有財鼓勵人民購屋，就是一種錯誤與危害，就是支持高房價。

當市場環境如此，人民再怎麼鐵齒也不得不接受這種「有土斯有財」的事實。於是，房子再怎麼貴，大家還是得硬著頭皮買。很多人買，就吸引更多人投資。更多人投資，房價就繼續漲。為了居住的住宅消費市場，就變成為了炒作獲利的投資市場。沒經驗的就成了綿羊與長工，有經驗的就是野狼與員外。然後房價就繼續漲，野狼與員外就有土斯有財了，綿羊與長工不是被吃掉，就是被判處20 年房貸有期徒刑。不過就是居住的事情，卻搞得全民總動員的狼吞虎嚥或如臨深淵。

當大家都只想買房子，租房子就是得過且過盡量便宜的過度階段，房東也管東管西，就怕把房子弄壞不好賣。於是房客居住品質差，房東也不想提供太好環境；租金不高所以不希望被政府知道不想繳稅。政府不知道租屋市場的狀況，也就懶得管，並且認定民眾不喜歡租屋，喜歡有土斯有財。於是，租屋市場成為黑市，而且是房東與房客都不大舒服的黑市。於是，大家只好去買房子，再怎麼貴，再怎麼辛苦，再怎麼對不起父母辛苦攢下的退休金，也要買房子……

當不少家庭都買了房子，特別是官員們與立委們也買了很多房子，誰會想要改革製度與健全租屋市場。這與白色恐怖年代的特權階級、執政者、外圍組織與追隨者一般，順從者可以上天堂，悖逆者就得下地獄。因為反攻大陸或有土斯有財的護身符，所以「改革」是荒唐的，誰想改革誰下台！

野狼與員外們都笑了。看吧，有土斯有財是固有價值觀，租房子是別人的，買房子才是自己的。聽吧，父母老是嘮叨要努力存錢買房子，隔壁誰誰誰存了兩間房。嘆吧，女朋友媽媽問我有沒有房子。苦吧，女兒長大了要自己的房間，爸媽退休金給我買房，他們要怎樣過日子。嘔吧，投資客賺到錢還不大需要繳稅，辛苦工作所得一毛也跑不掉……。沒甚麼好怪的，只能怪自己不跟著有土斯有財。

● 金色恐怖

這樣的年代該稱為金色恐怖。白色恐怖還可以事後找出元兇來咒罵，金色恐怖的元兇是誰？在這集體束縛與集體壓榨的囚犯困境裡，該找誰來追討長期辛苦工作節衣縮食的辛酸，追討用掉爸媽退休金的罪惡感，追討那新郎不是我的前女友與追不回的青春，追討必須跟著學習投機的無奈，追討那段租屋歲月的壓抑與不便，追討那段當屋奴的人生。這些人犯了甚麼錯，社會為何如此對待他們？

然而，有土斯有財的集體行為，最後不免要受到房價泡沫與金融風暴這種上天的懲罰。但是，一旦發生這種經濟危機，最多的受害者卻是那些節衣縮食勉強當著屋奴的受薪大眾，長期辛勤的結果頓時化為烏有。大咖的投資客與炒作者，早就事前逃之夭夭，然後邊罵政府邊等待下次炒作的機會。當年白色恐怖的加害者，有誰付出了代價！？

● 「有土斯有財」，多少人假汝之名，行不義之事。

經過民主進步歷程的台灣已然是個開化的社會，但我們卻還得面對社會進步與經濟進步的長路，還要承擔許多邁向進步的代價。當前社會所認知的「有土斯有財」，並不是這個社會有能力承擔的。這個所謂「固有價值觀」帶給社會與經濟的不安，遠遠超過有自己房子住的人的心安。但健全穩定的市場是不是多數國人的共同期待呢？如同白色恐怖年代，有多少人真的敢期待與支持自由民主。

當「反攻大陸」隨著歷史的洪流轉化為「三民主義統一中國」，再轉化為「一個中國各自表述」，動盪與餘波其實還在，只是讓恐慌從政治轉為經濟與社會。當住宅政策從有土斯有財的「住者有其屋」轉化為「居住正義」口號，會不會再轉化為「購屋市場與租屋市場均衡發展」或「全力興辦社會住宅與不動產租稅改革」，我們不得而知。我們只知道，當年反攻大陸口號的轉化，是歷經美麗島事件傷口，以及蔣家政權轉移等重大事件的衝擊。居住正義口號轉化為實質的製度革新，會不會也需要一次較為慘痛的代價作為藥引？還是政府與社會能自我省悟當機立斷？不管是悲觀的等待或樂觀的期待，反正我們都會看到結果的。而且無論發生的形式是金融風暴或稅制改革，都不可避免社會與經濟的衝突對壘。只是，若是金融風暴形式，十餘年後問題還是會再來一次；若是製度革新的形式，就痛那麼一次。無論結果如何，期待我們的社會不要再提有土斯有財這句話了。

2014/3/5 「韓國租屋 只付押金不繳租金」

韓國租屋　只付押金不繳租金

摘錄自：天下雜誌 經濟學人電子報                        2014/2/28

2014-02-21 Web only 作者：經濟學人

圖片來源：flickr.com/photos/un_photo

/南韓擁有名為「傳貰」的特殊租屋系統，房客不必每月繳交租金，而是向房東提供一筆錢，通常為房產價值的四分之一至二分之一，供房東在租屋期間投資。房東可以保留投資的報酬，並在租期結束後歸還房客的儲金。

南韓的平均儲金已經連續上升76個月，為史上最長紀錄。首爾的傳貰儲金額現在最高可達房屋價值的9成，有時，傳貰談成後房價下跌，甚至會讓儲金額超過房屋的價值。

房客和房東曾經非常支持傳貰系統。1960年代，快速都市化將農民拉往繁華的城市，在資金流往工業發展之時增加了住房需求。政府認為不動產沒有生產力，因此限制銀行向開發商、房東及房客的放款，傳貰這種「自助資金系統」亦應運而生。

房客的儲金為房東的不動產提供免息融資，同時也促使租屋者存款，長期下來，這筆儲金就會成為他們的購屋基金。不過，利率及不動產價格自2008年即不斷下降，房東為了賺取優渥的投資報酬，亦提高了傳貰的價格，房客常得靠低利貸款才能補足缺口。南韓央行指出，2009年至今，這類借款增加了近1倍，從33.5兆韓元增至60兆韓元。

這侵蝕了傳貰系統的主要優勢之一。過去，房客得擁有大筆現金存款，因而限制了房價升幅，有助避免南韓房市泡沫化；由於買家已經擁有大筆現金，亦有助避免房市暴跌。此系統還能保護了銀行系統，讓銀行不必面對高風險房貸。傳貰儲金一直被視作個人間的交易，並未計入南韓家庭債務統計，也沒有算入平均貸款估值比率。但專家認為，房東持有的儲金必須視作債務；據估計，約莫半數儲金（約300兆韓元）用於購買第二、第三間不動產。要是計入家庭貸款，平均貸款估值比率將從不到50％（規範上限）升至75％以上。南韓央行去年11月預估，可能有十分之一的房東難以歸還房客的儲金。

越多越多房東選擇收取月租，去年有40％這麼做，2012年則為34％。不過，部分房東不願完全放棄傳貰；南韓央行指出，超過四分之一房東是靠傳貰清償房貸。這些房東通常會讓房客以月租金代替調升儲金；南韓獨有的混合系統正在生根。（黃維德譯）

©The Economist Newspaper Limited 2014

經濟學人英文原文

The Economist

South Korea's housing market

Lumping it

By The Economist

From The Economist

Published: February 21, 2014

Feb 15th 2014 | SEOUL | From the print edition

Landlords are having to ditch a century-old rental system.

MOST South Korean urbanites would leap at the chance to part with $150,000 to rent a smallish flat for three years in Seoul, the capital. These days, however, most Korean landlords would spurn such a measly deposit.

Korea's unusual rental system, known as jeonse, does not involve monthly rental payments. Instead, tenants provide landlords with a deposit, typically between a quarter and half of the property's value, to invest for the duration of the lease. Property owners keep the returns and then repay the lump sum at the end of the tenancy.

Average deposits have now risen for 76 consecutive weeks in Korea, the longest streak ever. Thousands of jeonse leases in the capital are now as high as 90% of the value of the house; they sometimes exceed it in areas where property prices have fallen since leases were agreed.

The jeonse system was once prized by both tenants and landlords. In the 1960s rapid urbanisation drew farmers to Korea's thriving cities, boosting demand for homes at a time when capital was being mobilised for state-led industrial development. The government thought property unproductive, so restricted banks from lending to developers, homeowners and tenants, says Son Jae-young, a professor of real estate at Konkuk University in Seoul. In response jeonse emerged as a "self-help funding mechanism".

Tenants' deposits financed landlords' properties, interest-free, while pushing renters to pool savings: over time, the deposit would become their own home-purchase fund. For decades, monthly rental was synonymous with poverty.

Yet interest rates and property prices have sunk since 2008. To earn a decent return on their investments, landlords have been raising jeonse prices. Tenants have tended to take out low-interest loans to cover the hike. Since 2009 such borrowing has almost doubled, from 33.5 trillion won ($31.5 billion) to 60 trillion won, according to the Bank of Korea, the central bank.

That undermines one of the main advantages of this unusual system. Previously the large cash deposits that tenants had to build up helped shelter the Korean property market from bubbles, by restraining price increases, and from busts, by providing buyers with ready pots of cash. It also helped protect the banking system from losses on risky mortgages. Long considered a deal between individuals, the deposits are still not included in Korea's household debt statistics, nor in calculations of average loan-to-value (LTV) ratios. Central bank data on jeonse loans only go back to 2009. But Sun Dae-in, the author of a recent book on Korea's housing market, says the deposits held by landlords must be seen as debts. He estimates that about half of all jeonse money (about 300 trillion won) is used to finance a second or third property. If added to housing loans, the average LTV ratio would jump from just under 50% (the regulated limit) to over 75%. Last November the Bank of Korea estimated that a tenth of Korea's 3.7m jeonse landlords may find it hard to repay tenants' deposits.

Already more landlords are choosing to rent their properties for a monthly fee: 40% did so last year, up from 34% in 2012. But some homeowners would rather not ditch jeonse entirely: more than a quarter are using its hefty sums to pay off a mortgage on the rented property, according to the Bank of Korea. They often offer tenants the option to substitute a monthly payment for an increase in the deposit. A hybrid system, still unique to Korea, is taking root.

©The Economist Newspaper Limited 2014