2014/12/9 「日圓到底會貶到多少？」

日圓到底會貶到多少？

摘錄自：天下雜誌每日報電子報                        2014/12/8

2014-12-05 Web only  作者：日經中文

 

圖片來源：天下資料照

 3年內，日圓貶值了45日圓，跌破1美元兌120日圓大關。日圓有可能會繼續貶下去嗎？日本專家學者認為答案似乎是肯定的。

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日圓匯率時隔7年零4個月貶值至1美元兌120日元大關，而在市場上，認為將繼續下探的觀點佔據多數。日本政府、日本央行以及海外貨幣當局能在多大程度上容忍日圓貶值?

日圓匯率與2011年10月創出的日圓歷史最高點（1美元兌75.32日元）相比，在3年多時間裏貶值了45日圓。瑞穗銀行分析師唐鐮大輔認為，「120日圓只不過是日圓貶值局面的中途。」這是因為受日本銀行的大規模貨幣寬鬆和鉅額貿易逆差的推動，拋售日圓的壓力依然巨大。

在跌破1美元兌120日圓大關之後，作為下一個匯率行情的關口，市場關注的是成為2007年以來最低水平的124.14日圓。雖然存在4日元左右的距離，但花旗集團全球市場日本公司的高島修認為：「海外投機者進一步拋售日圓的餘地仍然巨大，在數周內有可能達到124日圓。」在2000年以後，2002年1月創出的1美元兌135.20日圓是最低點。

10月美國退出了量化貨幣寬鬆，市場預計美聯儲最早將在明年中期實施加息。投資資金流向利率有望上漲的美元以及拋售日圓、買進美元的動作出現增多。法國農業信貸銀行的齊藤裕司指出：「預計中長期日圓匯率將跌破1美元兌120日圓的海外投資者出現增多。」

在股票市場上，日圓進一步貶值將帶動日本出口企業的收益出現擴大，不少觀點認為這將成為推高股價的因素。三井住友信託銀行的市場分析師瀨良禮子錶示：「日經平均指數將達到日圓匯率為1美元兌120日元左右的07年時的水平（1萬8000點）。」和日圓匯率一樣，12月4日，日經平均指數創下7年零4個月來的最高點。如果日經平均指數恢復至1萬8000點，將創下07年7月24日（1萬8002點）以來的新高。

對於日圓迅速貶值，也出現警惕感。日圓持續貶值將通過進口物價上漲的形式對家庭收入和進口企業造成影響。在12月14日投票的眾議院選舉中，在野黨批評日元過分貶值，日圓匯率成為爭論點之一。

此外海外當局的動態也成為關注的焦點。日圓持續貶值將導致美歐和新興市場的出口競爭力下降。「貨幣貶值戰」牽動著全球各國的神經，海外貨幣當局可能採取措施牽制日圓貶值。

日本政府也對日圓貶值至1美元兌120日元左右抱有警惕感，野村證券的池田雄之輔預計：「今後日圓貶值的步伐將出現放緩」。

（本文轉載自日經中文網，不代表本社立場）

2014/10/27 「為什麼港台投資客 把目光投向日本房地產？」

為什麼港台投資客 把目光投向日本房地產？

摘錄自：天下雜誌每日報電子報                        2014/10/27

2014-10-24 Web only  作者：日經中文

 

圖片來源：黃明堂攝

除了日圓貶值推動港台投資者的購買意願，背後還有什麼原因？

 

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台灣和香港的個人投資者開始將目光投向日本的房地産。參加房地産參觀旅行團的人數出現增多，實際購買也出現增加。在日本房地産仲介公司的海外顧客中，港台投資者的存在感日益增強。在台灣和香港，受房地産價格高漲影響，投資機會出現減少；原本作為投資對象的中國大陸也難以像過去那樣獲得高收益。因此，港台投資者將資金轉移到房地産價格有望上漲的日本的趨勢似乎正出現擴大。

「距離地鐵車站很近、溫泉等設施也很完善。我決定買下這裡。」9月底一位參觀東京新宿區高層住宅的香港居民張生（48歲）如此表示。張先生面帶笑容地簽約買下了這裡的一套面積為55平方米、售價約5000萬日圓（約台幣1407萬元）的房産。其參加的是由香港的仲介公司JP Housing組織的日本房地産參觀旅行團（3天2晚）。隨團到訪日本的12人中，包括其本人在內共有5個人購買了日本的房産。

30多歲的台灣男性陳慶星（化名）8月在日本大型房地産仲介商東急麗邦（Tokyu Livable Co.,Ltd）工作人員的帶領下參觀了東京都內的5～6棟房産。陳先生相中了位於澀谷區售價約4億日圓的一套房産，並在9月下旬簽約購買。他滿意地表示，「日本的房産能獲得比台灣更高的收益。」

全款購買售價1億日元的房産的情況下，如果能透過出租等每月獲得50萬日元圓純收入（房租減去管理費等費用）的話，每年的「純收益率」也能達到6%。日本被認為有很多純收益率在4～6%左右的房産。和純收益率在1～3%左右的台灣和香港相比，日本成為投資眼中的寶地。

據房産仲介商日本東急麗邦統計，該公司面向海外的房産介紹件數方面，台灣佔70%以上，還有很多來自香港和新加坡。這些投資者的所在國和地區大多受房地産價格上漲影響，房地産投資收益率表現低迷。這些國家和地區本來富裕階層就為數較多，加上台灣多家台資銀行在日本設立分行，投資者易於通過購房貸款審查也産生了積極影響。

日圓貶值成為推手

另一方面，日本自「失去的20年」（指日本90年代泡沫經濟崩潰後持續的經濟低迷時期）以來，房地産行情長期萎靡不振，房地産價格較亞洲其他國家和地區上漲緩慢。得益於2013年之後的「安倍經濟學」效果和東京獲得2020年奧運會舉辦權，日本作為有望獲得高收益的投資對象逐漸開始受到投資者的關注。

JP Housing的總經理李翰斌表示，不少顧客預計受解禁博彩業等因素帶動，日本的房地産價格將進一步上漲，期待通過轉手獲益。此外，日本房産受到海外投資者的青睞還得益於日圓貶值。台灣某大型房産仲介公司表示，「與2年前相比，（購買日本房産）現在能少花約4分之1的錢。」

台灣最大的房地産仲介公司信義房屋2013年作為仲介售出了450套日本房産，是上年的2.6倍。換算成金額也猛增至3.6倍的305億日元。2014年台灣投資者持續對投資日本房産表現積極，有聲音指出，「台灣仲介業整體的銷售總額將達到500～600億日元。」香港的JP Housing剛剛於2012年成立，但是今年7月作為仲介成功售出了約70套日本房産。

另外，面向投資者的諮詢與服務也在增多。台灣的房地産仲介公司Tokyo Property Showcase於3月在台北市內開設了介紹東京高檔房産的展廳。裏面設置有今年夏季剛剛開業的商住兩用的摩天大樓「虎之門之丘（Toranomon Hills）」和東京都內主要5個區的模型，以給投資者以更加形象的感覺。據稱，僅2個月左右時間就售出了10套均價在2億5千萬日元的虎之門之丘的房産。

另一方面，日本大型房地産開發商大京3月在台北舉行投資研討會，這是該公司首次在台灣召開投資探討會。截至8月約有600組投資者參加，場面異常火爆。東急麗邦也於4月在台灣設置當地法人，強化面向台灣投資者的服務。

大陸房地産行情惡化引發投資轉向

台灣和香港本來土地面積就狹小，如今又因房價高漲，房地産交易變得愈發困難。此前被認為大有前途的中國大陸房地産行情出現惡化也是資金流向日本的主要原因之一。

在台灣，房價上漲明顯的是台北市。在台北市中心，面積約為100～130平方米的住宅售價達5千萬台幣。售價相當於日本高檔住宅區「麻布以及廣尾」的房産也比比皆是。顯示住宅價格在市民年平均收入中佔比的年收入倍率方面，台灣2014年第一季度為14.6倍。較2005年的7倍左右大幅增長。

在以房價高而聞名的香港，同樣面積的房産價格則是東京的3～4倍。某大型仲介公司表示，「按日圓換算，有的房子每3.3平方米售價達到1千萬～2千萬日圓（約台幣282萬～563萬元）。」

中國大陸房地産行情的惡化也對港臺投資者的資金轉向起到了助推作用。據中國國家統計局的數據，8月中國大陸70個大中城市中，有68個城市的新建住宅價格環比出現下滑。與下滑數量只有一位數的4月份之前相比，差距十分明顯，經濟減速感日益增強。

某大型仲介公司的負責人表示，「台灣和香港的投資者從中國大陸撤資，將資金轉向日本的趨勢正在不斷擴大。」

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