2013/12/6「住商不動產 禪式管理X支持系統 總部加盟作夥打江山」

住商不動產 禪式管理X支持系統 總部加盟作夥打江山

摘錄自：能力雜誌電子報                                2013/12/5

文/周怡伶 

成功的企業連鎖總部是什麼樣子？

全台446 間加盟分店6 千多位員工在第一線衝鋒陷陣，43 人的總部同仁則用8 大支持系統在背後當加盟夥伴最佳後盾，住商不動產以禪式管理為心法、支持系統為手法，穩固總部與分店之間的夥伴關係，住商不動產董事長吳耀焜更直接點明：「我們不做直營！」總公司將店東視為加盟夥伴，並且盡心盡力將所有系統做整合規劃，讓店東無後顧之憂、專心為顧客做好服務，「因為如果我認為總部就是要管理分店，這樣我們的關係不會平等。」因此，住商不動產非但不把分店以加盟商的概念視之，更不像其他企業把加盟商當成顧客，「將彼此界定為夥伴才是最適合的，就像是創業夥伴的概念。」住商不動產總經理陳錫琮補充說明。

禪式管理 維繫加盟體系

然而，企業總部除了得建立起創業夥伴這個概念之外，妥善管理、規劃總部與各分店人才以提升企業自身競爭力，亦是相當重要的；而住商不動產便有一個最為各界所稱道的企業文化——「禪式管理」。住商不動產的管理方式饒富禪味，創立35 年以來藉由這套方法激發出夥伴同仁的無窮潛能、迸發群體的能量，使得企業不斷向上發展，進而成為連鎖加盟產業界的佼佼者。

所謂的「禪式管理」可以用3 個觀念概之，亦即「簡單」、「一體包容」、「直下承擔」，吳耀焜一一解釋3 點之內涵：「『簡單』指的是呈報的資料力求簡單、切入要點；『一體包容』是指公司為一主體，各部門應該相互依存、關心、協調；『直下承擔』則是指每位住商人皆須負擔己身分內的工作並完成。」

由於房地產業具有一定的專業程度，每筆交易動輒數千萬的高總價，更為重要的是，這筆消費影響到的是消費者居住的環境、家庭的需求。因此，總經理陳錫琮也說：「住商不動產相當需要正信、正念作為後盾，」他接著引出吳董事長經常所言之語：「心念是最大的力量！」也因此，住商總部規劃了一系列的「弟子規」課程，讓同仁從「心」管理自我，以達到事半功倍之效。

談及「禪式管理」的推動成效，吳耀焜臉上掛著爽朗笑容，如此說道：「經過這10多年的推動，禪式管理讓住商人的流動率低、工作效率高。」而這些成果更是當初推廣時始料未及的。

8 大支持系統 加盟夥伴後援基地

以禪式管理作為企業核心概念，使得住商人擁有正向能量、擁有房地產業業者所須具備的特質，是心法；然而，加盟創業營運的成敗，更需要經營know-how 和營運成功經驗的複製轉移等手法，「為此，住商總部規劃了8 大支持系統，提供加盟夥伴相關資源和協助！」陳錫琮說。

1. 優質品牌形象支持系統

住商不但已深耕品牌35 年、為消費者最信賴的不動產經紀業加盟業者，全省更有將近5 百家加盟分店連鎖服務，並且榮獲經濟部商業司、專業機構調查肯定榮耀表揚無數。因此，「加盟夥伴一旦申請加盟，即刻擁有住商品牌的加乘作用。」

2. 資訊網路支持系統

「我們住商不動產有個『虎翼管理系統』，它有強大的店務管理輔助功能，而且可以24 小時隨時使用。」此項系統可以即時掌握營業快訊、隨時上知識庫增進不動產相關知識、客戶CRM 維護，讓客戶經營零距離、也有法務案例解析，讓經紀人更瞭解作業注意事項；還有多項整合功能一次呈現。

3. 業務行銷支持系統

透過好家速配、聯合行銷、預約看屋、客戶CRM 行銷系統自動配對等，協助加盟店加快成交速度、提升效率，陳錫琮說明：「我們透過預約看屋系統成交的數目，平均每月10 組以上，而且預約看屋的買方資料庫是共享的，讓各加盟夥伴皆可善用這項資源。」

4. CIS 支持系統

住商不動產的標準色—— 綠色，象徵自然和諧，給人安心的感覺。而住商便是透過此項形象突出的視覺手法，讓消費者放心將買屋的重責大任交予住商。

5. 激勵支持系統

住商透過全國年會、季會、區域店東會議、店東菁英會等定期會議，使總部與加盟店建立最佳的夥伴關係，陳錫琮解釋道：「我們為業務同仁打造爭取榮譽的舞台，透過激勵以凝聚人才，進而留才。」

6. 簽約服務支持系統

住商總部為加盟夥伴把關特約代書文件的品質，並透過交易進度線上查詢系統，讓房屋買賣更安全有保障。

7. 人力晉用支持系統

住商不動產與人力銀行合作，使加盟夥伴可免費刊登徵人訊息，更是累積了人才資料庫，提供現成的育才工具。

8. 培訓輔導支持系統

透過經紀人課程、秘書培訓課程、店東課程等培養員工專業，其實體業務深化課程更是聘請全國名師前來上課，更搭配線上課程讓專業的培訓可隨時、隨地進行。

總部分店聯手養成人才庫

「不過，深入人心的管理心法與全力支持的後援手法，都需要人的支持。」吳耀焜強調，「看看我們總部與加盟店之間的連接關係，可發現連鎖加盟業人才的重要性，一切必須由人來執行。對於住商不動產來說，人才是最大的資源。」因此，住商不動產總部會依照員工的專長與個性，適才適性的安排職務，這也是穩定員工的第一步。此外，「我們對於優秀的員工從不吝於掌聲，除了精神的鼓舞，實質的鼓勵我們也沒少過。」吳耀焜說道，除了實質上的業績獎金、分店競賽之外，「我們也鼓勵員工全方位發展，讓員工能有多元發展的舞台，甚至過去也有住商不動產總部的同仁加盟住商創業成功的案例。」而也是住商於心法、做法雙管齊下的緣故，使得住商同仁有互相鼓勵的習慣，並在利人利己的過程中獲得成長。

住商加盟同仁之間感情緊密，資深店東分享成功經驗的例子更是時有所聞，「我們每個地理區都會組成教育訓練委員會，委員會的會長便是由店東負責擔任。」住商透過這樣的方式，使得各分店之間互動緊密，更有可以經驗分享、培養人才的平台，陳錫琮補充說道。

此外，新進人員的教育訓練課程也是透過地區性的教育訊練委員會來舉辦，如此課程才比較有持續性、不易造成斷層；而師資部份便由店長、課長或是資深員工來擔任，因為「分店的實體課程比較偏向技術技能，透過資深同仁傳達觀念態度，或是作業概念比較適合。」陳錫琮接著說明，「地理區可能比較沒有資源找外部講師，但是我們去外面找同產業講師的意義不大，因為我們自己就有了。」然而，連鎖企業人才的養成，可沒那麼容易，除了專業知識之外，還需要增加涵養，「我們總部1 個月會辦定期的實體課程，會找來跨產業的外部講師，有時候甚至是作家也不一定，讓同仁得以透過不同的角度增加涵養。」這樣的實體課程在住商不動產每個月大概有6 場左右，課程內容除了回歸到住商不動產企業文化「禪式管理」的自我激勵、自我提升，更是總部在乎分店、企業員工的例證。

此外，住商也會針對全省最優秀的店長，為他們規劃課程，像是如何引導同仁的店長課程，「比如說台南20 家店長的第一線作業經驗也許都很足夠，但是當我們從中選出1個績優店長來帶領整個地區的時候，會發現有些專業技術仍是缺乏的。」因此，住商會獨立針對這些優秀的地方店長，並由總公司指派優秀店東來教導他們怎麼領導他們的店，並做好營運管理，而此課程不僅可以協助分店的營運績效再提升，更可從中找出更高階的管理人才。

陳錫琮說：「連鎖加盟業專業人才的養成，是總部和分店一起努力的加乘效果。」

卓越來自誠信惜緣

深耕台灣房產業35 年，住商不動產以總部與加盟店家緊密的夥伴關係，展現傲視同業的亮眼榮耀，不僅於2005 年就獲得經濟部「台灣地區連鎖加盟總部認證評鑑—— 特優加盟總部獎」，更於今(2013) 年「102 年度連鎖總部躍升輔導計畫」連鎖總部評鑑中榮獲「卓越總部」的殊榮。

吳耀焜表示，不論是管理手法、心法或是育才留才制度，都應該回歸連鎖加盟企業的中心思想，若缺乏中心思想，就像人沒有靈魂；而「專業誠信，立業以德」就是住商得以在連鎖加盟企業中脫穎而出的最大關鍵，「無論是管理或學佛都是要身體力行，經由實際的身教直接傳達給員工，其次是惜緣，也就是珍惜我們現在所擁有的。」這個「緣」字，使得住商總部與分店的同仁們相互包容與寬恕，工作也自然地變得輕鬆合諧；當每個住商人都自動自發、樂在工作的時候，住商不動產無不成功卓越的道理。這便是住商不動產在不動產經紀業界多年來，能夠因地制宜、歷久彌新的主要原因。

【本文出自《能力雜誌》2013年12月號】

2013/10/30 「麵包啟示錄 創業應注意4 種詐欺類型的法律風險」

麵包啟示錄 創業應注意4 種詐欺類型的法律風險

摘錄自：能力雜誌電子報                                2013/10/30

陳佑寰     

這次我們要從一塊麵包談起！吳寶春師傅勇奪世界麵包大賽冠軍的故事為人所津津樂道，他在高雄以及台北陸續開設麵包店造成客戶大排長龍的盛況也成為創業成功的典範。最近幾部電影即以料理師傅為主題，如《世界第一麥方》與《總舖師》，感動人心。

另一個創業成功的麵包故事是莊鴻銘師傅創辦的パン（音同胖）達人麵包店。胖達人向來對其自製販售的麵包標榜天然，在明星藝人的光環加持下，幾年內在中港台快速展店熱銷。

成也麵包 敗也麵包

然而，胖達人卻於今年（2013）8 月中遭香港網友爆料其使用人工香精，引起軒然大波，後經台北市政府衛生局查察屬實，乃依違反食品衛生管理法相關規定課處罰鍰。郝龍斌市長抨擊本案為「民生詐欺」，除交由檢調單位以詐欺罪嫌偵辦之外，另就涉及消費者保護部分則有北市消保官介入，亦有民眾擬依法提起團體訴訟。

胖達人於案發後陸續提出數種說法抗辯其不知情，最後還祭出退費政策以停損止血，由民眾持發票登記，可於日後辦理退費或直接在門市換麵包。本案另引發胖達人新任董事長徐洵平以投資者身分對莊鴻銘提出詐欺罪之刑事告訴以及內線交易的疑雲，依證交所公開資料所示，胖達人的母公司基因國際生醫股份有限公司的監察人兼大股東也就是徐洵平的妻子，早於案發前陸續轉讓該公司持股套現。上開事件的發生對胖達人的商譽產生嚴重影響，不利於其日後申請公司上市。

誤法 觸法 創業者不可不慎

胖達人原本是一個創業成功的商業案例，創辦人莊鴻銘是一位有技術有理想的麵包師傅，引入精通行銷的金主基因國際公司之後，胖達人的業績更蒸蒸日上，未來公司上市的前景一片看好，卻因一篇網路文章而深陷詐欺泥沼。上開麵包啟示錄提醒創業者除應積極投入營業活動創造營收之外，亦應注意4 種詐欺類型的法律風險：

1. 消費詐欺：

業者經營商業活動如直接面對消費者，應特別注意避免詐欺行為。所謂詐欺是指傳遞不實資訊使相對人產生錯誤認知的行為，包括積極的欺騙以及消極的不告知（此以負有據實告知義務為前提）。如有詐欺情事，消費者得依民法第92 條規定撤銷意思表示並請求回復原狀，亦得主張業者應負擔民法第184 條之侵權行為損害賠償責任。此外，依消費者保護法第22 條規定，業者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，另依公平交易法第21 條規定，業者不得於商品、服務或其廣告上有虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。因此，消費者得以業者違反消費者保護法與公平交易法為由，向各縣市消保官與行政院公平會提出檢舉。

由於個別消費者的力量有限，如單獨提起民事訴訟，既要請律師又得繳納裁判費，並不經濟，因此實務上常見消費者先依法向政府機關檢舉，或是透過網路連繫其他受害者互相支援而共同發聲（例如成立專屬網站或利用社群網站集結相關資訊與籌劃行動方案），甚至向媒體爆料，訴諸輿論公評。此外，消費者亦得向檢警單位對業者的負責人甚至員工提出刑法第339 條之刑事詐欺告訴，可藉此發揮「以刑逼民」的效果並節省裁判費，以迅速獲得民事賠償之和解。政府機關亦得依職權向檢警單位告發將案件移送法辦。

以胖達人案為例，即使胖達人在麵包中添加人工香精合乎法令規定且對人體無害，然而其對外標榜天然，致消費者願以高價購買，仍有廣告不實及詐欺之嫌。

2. 創業夥伴間之詐欺：

創業者與投資夥伴共同創業常係基於對他方的專業技能、財務狀況及產品開發規劃等因素之信賴。如以不實內容誘騙其他股東夥伴投資，亦構成詐欺，應負擔民刑事責任。為便於舉證創業夥伴所聲稱之內容，並產生特定之違約效果，實務上常見創業夥伴於合作開始即簽署股東協議、合夥或合資契約等文件，於其中「聲明與保證」(Representation and Warranty)條文中列舉各創業夥伴所聲稱與保證之各種事實與資訊狀態，如嗣後發現有虛偽不實情況，他方即得依契約中所訂違約條款主張損害賠償責任，亦得據此解除或終止契約關係。

以胖達人案為例，胖達人新任董事長徐洵平基於投資者身分對創辦人莊鴻銘提出詐欺罪之刑事告訴，如得提出契約文件證明莊鴻銘曾聲明與保證麵包產品完全為天然製品，沒有添加人工香精，則有利於其追究相關之民刑事責任。

3. 內線交易之詐欺：

上市櫃股票禁止內線交易。依證券交易法第157 條之1 規定，公司之董事、監察人、經理人等內部人實際知悉發行股票公司有重大影響其股票價格之消息時，在該消息明確後，未公開前或公開後18 小時內，不得對該公司之上市或在證券商營業處所買賣之股票或其他具有股權性質之有價證券，自行或以他人名義買入或賣出。違反內線交易者除應對善意買賣之相對人負擔損害賠償責任，亦應依證券交易法第171 條規定負擔刑事責任，可處3 年以上10 年以下有期徒刑，得併科新台幣1 千萬元以上2 億元以下罰金之重刑。

內線交易之處罰在美國之發展即係以詐欺為理由，此係因公司之董監事等內部人對於公司及股東負有受任人之信賴義務(fiduciary duty)，應向渠道等揭露公司重大訊息。如在重大訊息公開前，該內部人即徇私利用先取得資訊之優勢而買賣股票獲利，對於身為股東之交易相對人即構成詐欺。以胖達人案為例，胖達人（即生技達人公司）本身雖非上市櫃公司，惟其母公司基因國際公司係上櫃公司，其監察人兼大股東也就是徐洵平的妻子於胖達人所涉人工香精案爆發前，早已陸續轉讓該公司持股套現，乃有論者認為其涉嫌內線交易。唯該監察人得主張其轉讓持股係基於既有之理財計劃或其他原因，並非因預知本件人工香精案將爆發而提早出場作為抗辯。

4. 證券募集發行之詐欺：

依證券交易法第20 條規定，有價證券之募集、發行、私募或買賣，不得有虛偽、詐欺或其他足致他人誤信之行為。違反者，對於該有價證券之善意取得人或出賣人因而所受之損害，除應負民事賠償責任之外，另應依證券交易法第171 條規定負擔刑事責任，可處3 年以上10 年以下有期徒刑，得併科新台幣1 千萬元以上2 億元以下罰金之重刑。以胖達人案為例，胖達人係基因國際公司旗下的金雞母，如將來循創業成功路徑而順利推動公司上市，則母以子貴，基因國際公司將獲取相當大之資本利得。惟本件人工香精案爆發後對胖達人的商譽產生嚴重影響，不利於其日後申請公司上市。倘本案並未提早爆發而胖達人日後成功上市，惟其於股票發行之相關文件與資訊如標榜麵包係天然食材所製，等到人工香精之事實東窗事發後，胖達人及相關行為人將負擔證券詐欺之民刑事責任。

誠信生意長久之道

所謂「一沙一世界」，從一塊麵包也可以看出創業的經濟利益與法律風險。過度強調風險難免會限制商業活動的彈性，惟一時的詐欺縱使得僥倖獲利，長期而言卻可能賠上難以估計的代價。創業之王道還是以誠信為本，獲取消費者、創業夥伴及股東們長期的信賴與支持，企業才能永續發展，基業長青。（本文作者現為開業律師）

【本文出自《能力雜誌》2013年10月號】